Взыскание неустойки за ожидание квартиры – процесс, требующий особого внимания к деталям. Необходимо проверить все документы, которые есть у дольщика – договор долевого участия, подтверждения оплаты по договору, дополнительные соглашения, если такие были, акт приема передачи (если уже подписан), односторонний передаточный акт. Если был заключен договор уступки права требования, то необходимо ознакомиться и с данным договором, а также с фактом оплаты именно по этому договору. Информацию об отличии договора уступки права требования от договора долевого участия вы можете прочесть здесь[1].
После проверки документов необходимо проанализировать ситуацию застройщика, а именно: сколько исковых заявлений на него подано, какая финансовая составляющая, есть ли долги, а также судебную практику.
Изначально застройщику отправляется претензия от лица дольщика с просьбой выплатить неустойку. В данной претензии указывается только сумма самой неустойки, никакие дополнительные средства в претензионном порядке не подаются. У застройщика есть определенное количество дней, указанное в договоре долевого участия, чтобы ответить на данную претензию – либо выплатить средства, либо проигнорировать, либо ответить отказом. Только после прохождения указанного срока подготавливается исковое заявление, в которое, помимо неустойки, включаются штрафные санкции по закону о защите прав потребителей (50% от суммы неустойки), моральный вред, расходы на юридические услуги (если таковые были оплачены), почтовые расходы.
Есть три варианта подачи искового заявления: первый – обращение в суд, находящийся по месту регистрации дольщика, второй – по месту нахождения объекта, и третий – по месту юридического адреса застройщика. Перед подачей заявления необходимо просмотреть всю судебную практику конкретного суда по определенному застройщику. Стоит учитывать, что по ст. 333 ГК РФ неустойка может быть снижена. Подробнее о снижении неустойки вы можете прочесть здесь[2].
Всего может быть три судебных заседания, на третьем выносится итого решение. Если дольщика не устраивает сумма, которую одобрил суд, то подается апелляция. После вынесения окончательного решения выдается исполнительный лист, но обязательно стоит учитывать финансовое положение застройщика, так как получение исполнительного листа – это еще не гарантирует получение средств на расчетный счет дольщика. Если средства не выплачиваются, то необходимо исполнительный лист подать судебным приставам, которые проверяют находящееся в собственности у застройщика имущество, реализуют его, и на реализованные средства исполняют исполнительный лист.
Неустойка рассчитывается по формуле, регламентированной ст. 214-ФЗ. Для того, чтобы узнать сумму компенсации физическому лицу, необходимо сумму по договору долевого участия умножить на количество дней просрочки, умножить на ключевую ставку ЦБ РФ, разделить на 100, затем разделить на 150. Формула выглядит следующим образом: неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 150. Если речь идет о юридических лицах или ИП, то неустойка просчитывается так: цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 300.
Для того, чтобы начать процесс взыскания неустойки, необходим полный пакет документов для изначальной проверки. Основными документами являются договор долевого участия и подтверждения оплаты по данному договору. Если был заключен договор уступки права требования, то необходима также копия этого договора, однако следует учитывать, что первоначальный договор между тем, у кого вы приобретали уступку, и застройщиком, также должен быть у вас на руках. Если по каким-либо причинам основной договор не был выдан, его можно запросить у застройщика, у цедента (тот, у кого вы приобретали уступку), либо в любом МФЦ. Если квартира привлечена за счет кредитных средств, то также необходимы документы, подтверждающие возникновение ипотеки. Для того, чтобы застройщик знал, на какой счет необходимо выплачивать неустойку, необходимы реквизиты дольщика, а для подтверждения личности – копия паспорта. Если застройщик отправлял дополнительные соглашения, есть акты приема-передачи, осмотра квартиры либо иная переписка с застройщиком – их также необходимо приложить. Если квартира уже оформлена в собственность, то необходимы все сопутствующие документы.
Следует отметить, что внимание к деталям и компетенция юриста – факторы, которые помогут взыскать большую сумму неустойки. Именно поэтому стоит доверить данный вопрос профессионалу – получите свою компенсацию в наибольшем объеме.
[1] https://maxard.ru/blog/vzyskanie-neustoiki-po-ddu/otlichija-dogovora-ustupki-prava-trebovanija-ot-dogovora-dolevogo-uchastija/
[2] https://maxard.ru/blog/vzyskanie-neustoiki-po-ddu/umenshenija-sudami-neustojki/