Приобретение земельного участка является рискованным и сложным процессом. Недобросовестный продавец, поддельные документы, ошибки и неточности в документах, юридическая безграмотность – это еще не весь список подводных камней, с которыми может столкнуться покупатель. Так как же убедиться в легитимности сделки?
Потенциальному покупателю стоит поэтапно проверить:
- правовой статус земельного участка;
- кадастровый статус земельного участка;
- градостроительный статус земельного участка;
- возможные обременения;
- наличие судебных споров.
Правовой статус земельного участка
Самый простой способ проверить право продавца на отчуждение земельного участка – получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Заказать выписку можно на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ.
Однако важно отметить, что свидетельство о государственной регистрации права собственности не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Нередки случаи, когда регистрирующий орган выдает свидетельство новому собственнику и не изымает свидетельства у прежнего владельца. Поэтому до заключения сделки необходимо получить актуальную выписку, в которой содержится информация:
- о земельном участке;
- о правообладателе;
- о документах, на основании которых возникло право (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, акты судебных инстанций и другие документы);
- о существующих обременениях (аренда, сервитут, залог).
Будущему собственнику для оценки их юридической чистоты следует провести правовую экспертизу указанных документов. В настоящее время, наравне с получением выписки из ЕГРН, существует возможность дополнительно заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка. При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, а это определенно должно насторожить покупателя.
Кроме того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя). Если же право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то для сделки купли-продажи необходимо нотариально заверенное согласие его супруга/супруги.
Если собственником земельного участка является юридическое лицо, нужно удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор. Для этого помимо выписки из Единого государственного реестра юридических лиц понадобятся корпоративные документы организации. Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя.
Кадастровый статус земельного участка
Перед покупкой участка важно обратить внимание:
- на адрес и кадастровый номер земельного участка;
- на площадь и описание местоположения участка;
- на сведения о кадастровой стоимости;
- на информацию о категории земельного участка и виде его разрешенного использования, а также на сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.
Адрес и кадастровый номер необходимы для идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительных документов. Кадастровая стоимость – для расчёта размера ежегодно налога. Описание координат поворотных точек границ земельных участков позволит с точностью определить местоположение участка на местности. Проверка графы «площадь» покажет, насколько точно были произведены кадастровые работы, и определит необходимость уточнения границ, после чего может измениться площадь земельного участка.
Кроме того, стоит осуществить геодезические работы, а именно вынести в натуру границы земельного участка. Эта информация позволит определить реальное положение границ участка на местности. Нередки случаи, когда земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо имеет какие-либо посторонние строения.
В зависимости от ситуации может понадобиться анализ межевого плана, который, в отличие от выписки из ЕГРН, не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам. Межевой план позволит определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.
Градостроительный статус земельного участка
Покупателю стоит также проанализировать градостроительные документы, а именно:
- генеральный план;
- правила землепользования и застройки;
- проект планировки и/или межевания территории;
- градостроительный план;
- схему территориального планирования;
- проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ.
Генеральный план определяет границы населенного пункта, а правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – функциональное зонирование. Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ устанавливаются допустимые виды разрешенного использования. Проектом планировки и проектом межевания территории фиксируются территории общего пользования, которые не подлежат приватизации. Также этим документом определяются границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иная информация.
Покупателю стоит сопоставить информацию из ЕГРН и градостроительной документации, поскольку на практике в них нередко выявляются противоречия.
Проанализировать нужно и допустимые виды разрешенного использования. В бумагах может быть указано, например, «под индивидуальный жилой дом», а в реальности участок предоставлен с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства», что запрещает возведение жилого дома. Если в документах обозначено «для строительства многоэтажной жилой застройки», то вокруг участка в будущем будут возводить жилые многоэтажки. В Подмосковье, к примеру, в последнее время участились случаи строительства многоквартирных домов на землях под индивидуальное строительство.
Обременения и зоны с особыми условиями использования
Будущему собственнику необходимо проверить наличие сервитутов, аренды, залога, а также узнать, есть ли поблизости земельного участка зоны с особыми условиями использования.
Например, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека. Они обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Часто информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН, а на земельном участке могут быть ограничения.
Также стоит обратить внимание на зоны газопроводов, тепловой сети, объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, железнодорожных линий, гидроэнергетических и иных объектов. Сюда относятся и зоны охраны водных объектов, зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ), зоны особо охраняемых территорий; зоны охраны объектов культурного наследия и иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).
Наличие судебных споров
В интернете в базах данных судов общей юрисдикции и арбитражных судов по кадастровому номеру можно отыскать информацию о судебных спорах в отношении земельного участка. Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на сайте ФССП России, на предмет банкротства, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.
Часто, минуя помощь квалифицированных юристов, потенциальные покупатели попадают в ловушку мошенников. Каждая конкретная сделка требует отдельного рассмотрения. Детальная профессиональная юридическая проверка земельного участка с использованием различных баз данных и информационных источников позволит покупателю обезопасить себя, вовремя выявить финансовые риски и отказаться от сделки.
Компания Maxard оказывает юридические и оценочные услуги в сфере недвижимости. Наши специалисты помогут вам проверить юридический статус земельного и участка и чистоту его юридической истории.