Подводные камни при покупке участков различных категорий земель

Земля является главной экономической ценностью государства, и любые юридические действия с ней строго регламентируются законом, особенно в сфере купли-продажи. Приобретение и отчуждение земельных участков в России регулируется преимущественно Гл. 30 «Продажа недвижимости» Гражданского кодекса РФ и ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» Земельного кодекса РФ. Сделка купли-продажи земли имеет ряд существенных особенностей в зависимости от целевого назначения земли. Целевое назначение – это установленное законом разделение земельных участков по видам и назначению использования. Часто после совершения сделки собственник обнаруживает, что приобретенная им земля, к примеру, имеет сельскохозяйственное назначение. А объект, который он хотел возвести на участке, относится к жилой застройке. Следовательно, собственник не может построить его на этом земельном участке. Чтобы избежать таких казусов, в первую очередь стоит проверить целевое назначение земли, и затем обратиться к юристам по земельным правоотношениям. Категории земель Ст. 7 Земельного кодекса РФ разделяет земли на следующие категории:
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.
Для каждой из этих категорий законом определена своя процедура выкупа, действуют особые правила оформления договора купли-продажи и существуют характерные виды разрешенного использования:
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов выкупу не подлежат. В основном продаются земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
  • На землях населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ), собственник имеет право возводить жилые дома высотой не более трех этажей.
  • Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для рыбоводства.
Дача Стоит отметить, что объект, обладая всеми признаками жилого дома, будет иметь нежилой статус без права проживания и регистрации, если он был возведен на сельхозземле, которую разрешено использовать для дачного строительства. В Московской области, к примеру, многие коттеджные поселки построены на землях сельскохозяйственного назначения с ВРИ для дачного строительства или садоводства. Чтобы зарегистрироваться в одном из них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым через суд. Закон предусматривает возможность поменять целевое назначение земельного участка, обратившись в соответствующие органы власти:
  • если земля находится в федеральной собственности, то изменить целевое назначение может только Правительство РФ;
  • если собственником земли является субъект РФ, то решение принимает орган государственной власти субъекта РФ;
  • землей, относящейся к муниципальной или частной собственности, занимаются органы местной власти;
  • Решение в отношении сельхозземель во всех случаях, кроме тех, когда земельный участок находится в федеральной собственности, принимают на уровне субъекта РФ.
Если ранее приобретаемые участки в собственности не находились, то покупателю необходимо будет сразу после подачи первичного заявления о возможности рассмотрения заключения договора купли-продажи оформить на объект необходимые кадастровые документы. Для того чтобы выкупить участок сельскохозяйственного назначения, должно быть соблюдено условие: он должен находиться три года в аренде и использоваться по назначению. А вот земли для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления разных видов строительства (дачного или ИЖС) можно выкупить и без аренды – путем участия в публичных торгах. Сельскохозяйственные земли При совершении сделки купли-продажи земельного участка важно грамотно составить договор. Для каждой из категорий в отдельности есть существенные дополнения, которые обязательно должны быть учтены. Приведем несколько примеров.
  • В случае с землей сельскохозяйственного назначения необходимо указать, что ранее участок находился в аренде и использовался по прямому назначению. Кроме того, чтобы не нарушить возможности последующего целевого использования участка, стоит отметить, какие виды строения могут быть на нем возведены.
  • Если продается участок для ведения подсобного хозяйства, текст договора купли-продажи должен содержать информацию о том, можно ли возводить на таком участке капитальные строения или такое строительство запрещено. Помимо этого, важно обозначить существующие обременения: сервитуты на проезд и проход, залог, ипотека.
Специалисты компании Maxard оказывают высококвалифицированную юридическую помощь по следующим направлениям земельного права:
  • договорное сопровождение;
  • изменение ВРИ земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • легализация объектов самовольного строительства.
Задавайте вопросы по телефону или через форму на сайте – наши эксперты ответят на все интересующие вас вопросы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *