Земельная застройка на территории РФ осуществляется строго согласно зонам и территориям, исходя из видов использования. Правила землепользования и застройки выступают нормативными актами для закрепления зонирования. Постановление № 120-ПП выступает именно таким документом на территории Москвы.
Что такое ПЗЗ и ГПЗУ, как получать эти документы, какие существуют варианты внесения изменений в ПЗЗ — на эти и другие вопросы мы постараемся более подробно ответить в этой статье.
Что такое ПЗЗ?
ПЗЗ — правила землепользования и застройки — категория, относящаяся к земельным правоотношениям. Юридическая трактовка этого акта содержится в ст. 1 ГрК РФ. ПЗЗ, представляя собой акт градостроительного зонирования. Данный документ содержит:
— описание территориальных зон, действующих на муниципальном или региональном уровне;
— регламенты возведения объектов капитального строительства, включая определения их местоположения, целевого назначения, параметров, режим участков и подземных коммуникаций;
— порядок предоставления официальных данных гражданам и компаниям для выдачи разрешительных документов на основе ПЗЗ;
— порядок изменения ПЗЗ, в том числе по видам использования участков, а также параметров допустимого строительства, о границах зон с особыми условиями.
Собственные правила должны быть разработаны и утверждены в каждом регионе, городах федерального значения, муниципальных образованиях. Документ обязательно передается в Росреестр для включения в базу данных ЕГРН. С релевантным документом для Москвы — ПЗЗ, утвержденные Постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП, Вы можете знакомиться у нас на сайте в разделе «Полезные материалы»
Для чего нужны ПЗЗ с юридической точки зрения
С практической точки зрения для юридических лиц (а в некоторых случаях и для граждан) ПЗЗ являются общим сводом правил в сфере землеустройства и градостроительства. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать следующим условиям:
— надлежащий вид разрешенного использования участка (например, если земля носит сельскохозяйственное назначение, строить торговый центр или производственный комплекс не представляется возможным);
— ограничения, связанные с возможным использованием земли (к примеру, санитарные или водоохранные зоны);
— допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
— транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям и другие социальные / общественные факторы.
Процесс разработки и утверждения ПЗЗ
Основные этапы:
- создание специальных межведомственных комиссий;
- проведение публичных слушаний с участием жителей территории;
- утверждение решения в виде нормативного документа;
- официальное опубликование акта.
Процесс внесения изменений/дополнений носит также сложный характер — если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.
Экспертное мнение специалистов ГК Maxard:
« ПЗЗ находятся в открытом доступе. Каждый желающий может с ними ознакомиться, ведь нормативно правовые акты не являются секретными материалами. Если мы говорим о г. Москва, то это представляется возможным по следующей ссылке. С практической точки зрения, изучения данной документации даёт возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, обозначить возможные проблемы при согласованиях. Вся информация предоставляется в виде градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН , правил землепользования (ПЗЗ). Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, к примеру, для оформления разрешений и согласований. »
Основные форматы информационных актов о правилах землепользования и застройки
Существует 2 основных формата документов, содержащих информацию из ПЗЗ:
1. Выписка из ПЗЗ, которая выдается любому заинтересованному лицу и основана на общедоступных открытых источниках (описание отдельных зон может охраняться режимом государственной тайны или персональных данных граждан).
Согласно последним изменениям, правила поучения выписок из ПЗЗ осуществляются в следующем порядке:
— подача заявления через портал госуслуг, МФЦ либо непосредственно в уполномоченный муниципальный орган;
— оформление непосредственной выписки в течение 10 дней без оплаты пошлин
Необходимо помнить, что все сведения в выписке сугубо носят информационный характер и не могут устанавливать или отменять права, а также изменять режим ограничений.
2. ГПЗУ ( градостроительный план земельного участка ). Выдача данного документа осуществляется в отношении конкретного участка и только его правообладателю (собственнику или арендатору). Помимо информации из правил, в ГПЗУ будут включены кадастровые сведения из ЕГРН, иные данные о фактических характеристиках участка, параметрах землепользования и строительства.
ГПЗУ указан в списке обязательных документов для получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов. Кроме того, сведения этой формы применяются в проектировании, так как устанавливают общие допустимые параметры для вновь возводимых или реконструируемых объектов.
В столице ГПЗУ можно получить через уполномоченное ведомство – Москомархитектуру. Заявление можно подать только в электронной форме через портал Мэра Москвы. Важно, что с заявлением должен обращаться только правообладатель участка, иначе будет вынесен отказ. Если заявителю нужен бумажный вариант плана, нужно отдельно обращаться с Москомархитектуру. Срок оформления выписки из ПЗЗ составляет 10 дней, а для ГПЗУ – 20 дней. Оба документа выдаются бесплатно.
Экспертное мнение специалистов ГК Maxard:
« Есть определенный ряд сведений, за безопасность которых напрямую отвечают вышестоящие государственные органы либо они представляют собой тайну, защищённую специальным режимом. В данной ситуации вначале необходимо получить допуск. Также стоит отметить, что не стоит пытаться найти эти данные в открытых источниках или выдавать их за таковые, потому что при подаче в качестве части дела на основании недостоверности информации будет вынесен отказ »
Где искать данные : открытый доступ к информации, а также инструкция по получению отдельно запрашиваемых сведений
Первостепенно необходимо определить, какие сведения входят в ПЗЗ в виде текстовых и графических материалов. К таковым относятся:
— описание порядка применения и использования ПЗЗ
— карты зонирования
— градостроительные регламенты
Отдельным пунктом стоит отметить, что в описание порядка применения и использования ПЗЗ должны быть включены конкретные методы и способы внесения в них изменений.
C содержательной точки зрения правила применения ПЗЗ описывают все возможные процедуры, с которыми могут столкнуться муниципальные и государственные органы, правообладатели участков, а также иные заинтересованные лица. Для Москвы данный документ содержит порядок изменения видов разрешенного использования, подготовки документации по планированию или по запросам заявителей. Также путём внедрения ПЗЗ практически возможно установление порядка проведения общественных слушаний, если это необходимо для внесения корректировок в правила.
В свою очередь карты зонирования содержат границы различных территориальных зон, применяемых на территории населенного пункта. Например, в ст. 35 ГрК РФ предусмотрены следующие виды зон:
- жилой застройки (частные дома, малоэтажная и среднеэтажная блокированная застройка, МКД);
- общественно-деловые (коммерческого, социально-бытового, коммунального и иного назначения);
- производственные (для объектов, которые оказывают воздействие на окружающую среду);
- коммунальные, в том числе с местами размещения складских объектов;
- инженерной и транспортной инфраструктуры;
- сельхозназначения;
- иные виды зон.
Зонирование предусматривает описание границ населенных пунктов, территорий с особыми условиями пользования, исторических и культурных объектов.
На практике, ПЗЗ не обязательно должны содержать все перечисленные элементы зонирования, так как особенности землепользования отличаются для разных населенных пунктов и регионов. По границам зон определяются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования участков. Важно, что конкретный участок должен полностью входить в границу одной из зон, а отдельные исключения могут устанавливаться только ЗК РФ.
Не менее важны для граждан и организаций сведения градостроительных регламентов, входящих в ПЗЗ. Они содержат следующую информацию:
- виды разрешенного использования для участков и ОКС;
- предельно допустимые размеры участков и параметров строительства (реконструкции);
- ограничения по использовании ЗУ и ОКС;
- показатели инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, территориальной доступности.
Именно по этим сведения правил, включенным в ГПЗУ, будет приниматься решение о строительстве или реконструкции объекта, месту его размещения на участке, площади и высоте (этажности), отступам от границ, точкам подключения и инженерным коммуникациям.
Также к ПЗЗ оформляются приложения с описанием границ для всех зон и территорий, перечни их характерных точек. Эта информация должна соответствовать сведениям ЕГРН. Так как правила землепользования носят общий характер для всего населенного пункта или региона, ряд сведений в ПЗЗ отсутствует. Заинтересованным лицам может потребоваться:
- получение кадастровых сведений из ЕГРН (например, о наличии зарегистрированных обременений, о кадастровой стоимости участка или объекта, иные данные);
- получение информации о местах размещения подземных коммуникаций, их протяженности, местах выхода на поверхности и глубине залегания;
- запрос данные о зарегистрированных обременениях на землю или объект капстроительства;
- получение информации о правообладателях соседних земельных наделов;
- получение данных об архитектурно-художественных требованиях к фасадам и внешнему облику зданий, действующих на территории населенного пункта;
- иные данные, в зависимости от целей заявителя.
Как было упомянуто выше, ГПЗУ носит исключительно общий информационный характер, содержащий сведения о параметрах разрешенного строительства для конкретного участка. Однако, при инженерных изысканиях и проектировании нужно учитывать строительные нормы и правила (СНиП, СП), стандарты ГОСТ, санитарные и иные нормативы. Эти критерии также не содержатся в ПЗЗ, так как зависят от точных характеристик будущего объекта.
Экспертное мнение специалистов ГК Maxard:
- Важные вопросы, связанные с проектированием и согласованием строительства, представляется возможным решать исключительно комплексным путём. Это подразумевает, что частичное получение сведений из ПЗЗ не будет в достаточной мере способствовать поддержанию принятия оптимальных решений. На практике, к примеру, отдельные данные можно получить только путем визуального или инструментального обследования участка или объекта, состава почвы и особенностей ландшафта. Именно поэтому мы советуем обращаться в ГК Maxard для получения комплексной оценки по сопровождению консультирования, получению разрешений на строительство с возможностью получения всех необходимых документов и сведений.»
Полезные советы: как обойти ограничения, которые существуют в ПЗЗ Москвы?
Многолетняя практическая деятельность специалистов ГК Maxard позволяет поделиться с нашими читателями полезными советами, посвященными способам, позволяющим обойти определенные ограничения в ПЗЗ. В любых правилах землепользования любого населенного пункта или региона всегда есть пункты, которые повлияют на возможность строительства или его допустимые параметры.
ПЗЗ может предусматривать следующие формы ограничений:
— сервитуты, т.е. обременения участка, установленные в пользу конкретных субъектов, неопределенного круга лиц (установление сервитутов возможно в силу закона, договора, судебного акта);
— зоны санитарно-защитного назначения (например, вокруг производственных территорий всегда устанавливаются санитарные зоны, где нельзя строить жилье, ряд коммунальных объектов);
— водоохранные зоны, в пределах которых строительство любых объектов запрещено или ограничено максимально жесткими требованиями.
Вид разрешенного использования участка, отнесение его к отдельным видам зон — данные категории также могут относиться к выше упомянутым ограничениям. Например, чтобы приступить к жилой застройке на участке, входящем в общественно-деловую зону, нужно добиться внесения изменений в ПЗЗ, получить другой вид разрешенного использования. Наличие ограничений нужно учесть еще на начальной стадии принятия решения о строительстве или реконструкции.
А теперь давайте рассмотрим несколько способов, благодаря которым представляется возможным обойти ряд ограничений в официально установленном порядке.
1. Осуществление заказа оценки градостроительного аудита. Данный документ позволяет снять все или большинство ограничений до обращения за ГПЗУ и сведениями из правил землепользования (это проще и быстрее, чем проходить официальную процедуру).
2. Применение изменений характеристик и параметров будущего строительства, т.е. приведение их в соответствие с действующими ограничениями (например, если границы водоохраной зоны изначально нельзя изменить, можно спроектировать объект на другом пятне застройки).
3. Проведение официальной процедуры внесения изменений в ПЗЗ (в ряде случаев, если меняется не более одного вида разрешенного использования участка и не более 10% от исходных параметром строительства, можно избежать проведения общественных слушаний).
4. Оспаривание сведений ПЗЗ в судебном порядке.
Однако, специалисты ГК Maxard настоятельно не рекомендуют самостоятельное прохождение любых официальные или неофициальные процедур, связанных с обходом, снятием или изменение ограничений, так как вся это требует осуществления обследований, заказа экспертиз, документаций, совместно с государственными и муниципальными службами. Обращайтесь в ГК Maxard, чтобы получить содействие в устранении или изменении ограничений ПЗЗ.
Если Вы всё ещё сомневаетесь в том, какие шаги Вам необходимо осуществить перед заказом ГПЗУ, специалисты ГК Maxard обеспечат вас градостроительным аудитом.
Что такое градостроительный аудит? Насколько необходимо его осуществление на практике перед заказом ГПЗУ?
Градостроительный аудит представляет собой полноценный и комплексный анализ участка будущей застройки, до получения официальных сведений в ГПЗУ. Заказав заключение о градостроительном потенциале участка в ГК Maxard, Вы сможете:
— сократить сроки на снятие или изменение ограничений ПЗЗ (после оформления ГПЗУ придется проходить официальные процедуры, что может затянуться на несколько месяцев);
— принять объективное решение о целесообразности строительства или реконструкции, исходя из допустимых параметров объекта, расчетных показателей;
— оценить возможные строительные и инвестиционные риски, связанные с реализацией проекта.
Для оценки градостроительного потенциала изучается информация и документация на участок, проводится полноценное обследование территории, запрашиваются данные о характеристиках объектов, уже расположенных на земле. На основе ландшафтных, климатических, эстетических, архитектурно-художественных и иных факторов, которые влияют на подготовку проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство, будет составлено комплексное заключение.