Градостроительный план земельного участка или ГПЗУ — что это такое?
Градостроительный план земельного участка или ГПЗУ представляет собой данные о параметрах участка, которые будут использоваться на стадии проектных работ, при получении разрешений на возведение ОКС / их реконструкцию. Муниципальные службы являются непосредственной организацией, отвечающей за выпуск данного документа для правообладателей. Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением идентификационного номера, который должен соответствовать форме по Приказу Минстроя РФ № 741/пр.
Данные о параметрах участка официально предоставляются следующими способами:
- из межевого плана и акта согласования границ;
- из выписки ЕГРН;
- из актов планирования и зонирования территорий;
- из иных баз данных и документации.
Комментарий специалиста ГК Маxard:
«ГПЗУ является обязательным документом в списке для получения разрешений на строительство. Получить бланк можно через муниципалитет либо через учреждение (ведомство), которому переданы такие полномочия. Обратиться с заявлением могут правообладатели участков, частные лица или предприятия. Если мы говорим о земельных наделах, то получение ГПЗУ осуществляется на основании заявления, поданного в электронном формате через сайт Мэра Москвы. Чтобы получить бланк в стандартном письменном виде нужно отдельно обращаться в Москомархитектуру. В Санкт-Петербурге данная процедура оформляется через Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), а подать заявление можно в письменном или электронном формате, в том числе через МФЦ. С образцом ГПЗУ вы можете знакомиться у нас на сайте в разделе «Полезные материалы»»
Юридические требования к ГПЗУ
Согласно ст. 75.3 ГрК РФб ГПЗУ, являясь официальным документом, отражает следующий информационные параметры:
- планировку ЗУ, на котором будут вестись строительные работы или реконструкция существующего здания;
- данные о границах земли;
- информация об объектах, находящихся на территории участка;
- сведения о техусловиях, выданных для подключения инженерных и технических коммуникаций, систем;
- иные данные о параметрах ЗУ.
Правила заполнения ГПЗУ регламентированы Приказом Минстроя РФ № 741, с которым Вы также можете ознакомиться на сайте в разделе «Полезные материалы». Для оформления документа на местах применяются регламенты субъектов РФ и местных органов. В Москве такой регламент утвержден Постановлением Правительства № 396-ПП. Аналогичный нормативный акт в СПб утвержден Распоряжением КГА от 15.09.2017 № 16-н.
Комментарий специалиста Маxard:
«ГПЗУ необходим в случае проектирования, реконструкции / строительства здания / сооружения. Документ нужно получать на начальном этапе подготовки документов и согласований, так как по его сведениям будет оформляться проект. Специалисты нашей компании смогут оказать Вам Помощь в оформлении ГПЗУ, а также осуществят содействие в прохождении иных стадий согласования»
Основные разделы ГПЗУ
Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя РФ № 741/пр. Она должна применяться на территории всех субъектов РФ и муниципальных образований. Точный перечень сведений, которые будут указаны в бланке плана, зависит от содержания местных градостроительных и землеустроительных документов, кадастровых сведений ЕГРН.
Номер и основание выдачи ГПЗУ
Каждый выданный ГПЗУ учитывается в регистрационных книгах. Поэтому в документе указывается присвоенный номер, по которому можно проверить законность выдачи и срок действия ГПЗУ. Также на титульном листе бланке указывается основание для оформления плана, т.е. реквизиты заявления, сведения о гражданине или предприятии.
Раздел «Общие сведения в ГПЗУ»
В обязательном порядке в ГПЗУ содержатся и обобщаются кадастровые сведения на участок, учтенные в ЕГРН, а именно:
- местонахождение с детализацией по региону, муниципальному району и поселению;
- границы (характерные точки, реестр их координат);
- кадастровый номер, если ЗУ поставлен на учет в Росреестре;
- площадь;
- сведения о строениях, фактически расположенных на земле;
- зоны, где планируется возведение объектов капстроительства (эти данные должны соответствовать документации о планировке территории);
- реквизиты актов межевания и планирования;
- дата выдачи бланка;
- сведения об уполномоченном лице.
Отдельным пунктом следует отметить, что если надел, на который выдается ГПЗУ, расположен вне утвержденных проектом планирования территорий, соответствующие строки не заполняются.
Раздел «Чертежи»
В ГПЗУ обязательно включается чертеж земли, на котором будет возведен или реконструирован объект. Чертеж изготавливается на топографической основе, т.е. с отражением ландшафтных меток и высот. В плане также будет указано, какая организация готовила схему и дата изготовления чертежа.
Раздел «Градостроительные регламенты и виды разрешенного пользования»
Если для места размещения и назначения ОКС утвержден градостроительный регламент, сведения о нем будут отражены в разделе 2 ГПЗУ. Также в отношении ЗУ указываются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования. Эти данные должны соответствовать кадастровым сведениям, землеустроительным планам муниципальных образований.
Раздел «Размеры участка и параметры строительства»
Данный раздел представляет собой ведения, которые повлияют на содержание проекта, возможность возведения и реконструкции объекта капстроительства:
- минимальные и максимальные размеры, площадь;
2.минимальные отступы от границ, которые учитываются при размещении ОКС;
- предельное количество этажей и максимально возможная высота здания или сооружения;
- максимальный процент застройки в границах надела;
- требования к архитектурным решениям, действующим в поселении.
Информация о назначении, параметрах и месторасположении указывается, если в
отношении ОКС не действует регламент. В этом случае ГПЗУ будет содержать предписания к использованию участка, разрешенная этажность и высота, отступы от границ, иные показатели. Данные об объекте должны соответствовать разрешенным размерам и параметрам ЗУ.
Раздел «Сведения об объектах»
В ГПЗУ в обязательном порядке должны быть перечислены все объекты, фактически размещенные на участке, с указанием их инвентаризационных или кадастровых номеров. Также приводятся реестровые данные в отношении строений культурного наследия (при их наличии). Для каждого объекта указываются данные о площади и высоте.
Раздел «Расчетные показатели»
Для соблюдения нормативы обеспеченности объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, в ГПЗУ указываются расчетные показатели. Их будет обязан соблюсти проектировщик, застройщик и подрядчик. Для каждого вида планируемого объекта будут указаны собственные расчетные показатели.
Раздел «Сведения об ограничениях»
Если в ЕГРН или иных базах данных есть сведения о существующих ограничениях для участка, их укажут в ГПЗУ. В частности, указываются зоны действия сервитутов, ограничения по границам использования зон с особыми условиями. Для каждой зоны ограничений приводятся координаты точек границ по кадастровым сведениям.
Раздел «Дополнительная информация»
Представляет собой заключительный раздел, где содержатся следующие данные:
- сведения об элементах планировочной структуры, если ЗУ расположен на его территории;
- сведения о тех условиях подключения к техническим, инженерным сетям;
- сведения о красных линиях (обозначают границы территорий общего пользования);
- реквизиты нормативных актов, которые использованы при оформлении ГПЗУ.
Готовый план необходимо составить в трех экземплярах. Два экземпляра выдаются заказчику, а третий остается на хранении в уполномоченном органе.
Сроки получения ГПЗУ
Срок действия выданного ГПЗУ — три года. Именно поэтому в выданный ГПЗУ почти невозможно внести какие-либо правки внести какие-либо правки — только в судебном порядке, а это может занять около трех лет.
Важно иметь четкое понимание до заказа ГПЗУ о ситуации на земельном участке, в том числе о возможных ограничениях. Для это необходима информация о ПЗЗ (правила землепользования и застройки), которая есть в открытом доступе. Альтернативным вариантом является заказать градостроительного аудита.
Градостроительный аудит — что это такое и почему его необходимо заказывать перед получением ГПЗУ?
Еще до получения ГПЗУ у вас есть возможность заказать разработку градостроительного аудита участка. Этот документ позволяет заранее оценить:
- существующие ограничения в отношении участка и будущего объекта, которые можно устранить на стадии инженерных изысканий и предпроектной подготовки;
- оптимальное использование участка и места размещения ОКС, с учетом ландшафтно-визуального анализа;
- требования к перечню и местам размещения объектов инженерной инфраструктуры;
- максимально возможный выход площади и этажности застройки;
- иные показатели, влияющие на эффективность строительного и инвестиционного проекта.
Заказать градостроительный аудит может правообладатель участка. Для этого проводится визуальное обследование территории, изучения правоустанавливающих документов, кадастровых и иных сведений. По итогам анализа подготавливаются отчеты, заключения и иные документы. Градостроительный аудит позволит Вам определить перечень мероприятий по снятию или изменению ограничений, стоимость необходимых работ. Также может приниматься решение о нецелесообразности дальнейших изысканий и подготовки проекта, если размещение объекта с нужными параметрами будет невозможно.
Комментарий специалиста Маxard:
«Как показала практика, устранить ограничения участка для проектирования, строительства и реконструкции можно уже после получения ГПЗУ. Но стоит отметить, что в этом случае придется проходить обязательные административные или судебные процедуры, а также срок изменения или снятия ограничений может затянуться на долгие месяцы. Проведя градостроительный аудит участка, можно упростить и ускорить этот процесс, чтобы получить ГПЗУ без ограничений или с их минимальным количеством. Заказать градостроительный аудит вы можете в нашей компании.»
Стоимость и сроки получения ГПЗУ
Градостроительный план выдается в течение 20 дней с момента получения заявления от правообладателя. Плата за выдачу ГПЗУ не взимается. Использовать информацию, указанную в плане, можно в течение 3-х лет после его выдачи.
Таким образом, как было выявлено ранее, ГПЗУ обеспечивает получение разрешения на строительство. В этом документе содержатся основные сведения об участке, разрешенных (допустимых) параметрах будущего или реконструируемого объекта. Выдается ГПЗУ бесплатно в течение 20 дней. В Москве документ можно получить через Москомархитектуру, а в Санкт-Петербурге – через КГА.
По возникшим вопросам, связанным с получением и использованием ГПЗУ, снятием (изменением) ограничения участка, обращайтесь в нашу компанию — специалисты проконсультируют Вас и смогут помочь в достижении поставленных целей.