К нам обратилась Кун Ирина Вячеславовна в связи с тем, что имущество, приобретенное по договору купли-продажи, несмотря на полное покрытие его стоимости со стороны покупателя, до сих пор находится под неснятым обременением со стороны продавца. Также вышеуказанное имущество было включено в конкурсную массу имущества в рамках банкротного
дела А41-103054/17.
В результате исследования полученных материалов по заключенной сделке, 25.07.2017г. между Кун И.В. и ИП Кравцовым В.Ф. заключен договор купли продажи земельного участка.
Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно договору, продавец взял на себя обязательство передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить его в порядке, размере и сроки, установленные договором купли-продажи. Земельный участок (далее «участок») имеет общую площадь в семьсот сорок семь квадратных метров, кадастровый номер 50:23:0040225:576. Относится этот участок к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов индивидуального жилищного строительства. Расположен земельный участок по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Софьинское, с. Кривицы.
По п. 1.3 указанного договора, продавец гарантировал, что передаваемый участок не обременен правами третьих лиц, под арестом или в залоге не находится, а также то, что его права на участок не оспариваются и что ему лично ничего не известно о возможности его изъятия для государственных, муниципальных и публичных нужд.
В соответствии с п. 3.3 договора, а также п.
5 ст. 488 ГК РФ, с целью исполнения обязательства по оплате цены договора участок был взят продавцом в залог на срок до полной оплаты цены Участка.
04.09.2017г. между заявителем и должником заключено соглашение о зачете встречных однородных требований б/н (далее также – соглашение о зачете).
Во исполнение положений соглашения о зачете, а также с целью исполнения отдельно взятых обязательств каждой стороны, по договору купли-продажи участка и по договору №717 от 28.06.2017г. об оказании комплекса услуг по проведению рекламных компаний и организации программ размещения рекламной информации на рекламных конструкциях, покупатель Кун И.В. и продавец Кравцов В.Ф. договорились прекратить обязательства сторон путем зачета встречных однородных требований.
Согласно п. 5.4, 5.5 договора купли-продажи участка, прекращение обременения (залога) участка осуществляется после полной оплаты покупателем стоимости участка, что подтверждается актом об окончании расчетов по договору.
С момента подписания сторонами акта, то есть, начиная с 04.05.2017г., продавец и/или должник не подал соответствующее заявление о прекращении обременения участка в регистрирующий орган. Никакой заинтересованности в надлежащем исполнении взятых на себя согласно условиям ДКП обязательств продавец не проявил.
Согласно
ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона и иных правовых актов. При отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (
ст. 310 ГК РФ).
Указанный участок в ходе инвентаризации включен в конкурсную массу должника.
В силу
п.1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом, введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретено после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с
п.3 ст. 213.25 Закона о банкротстве из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (
ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ст. 101 Закона о банкротстве).
В
ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
На момент обращения в Арбитражный суд Московской области с заявлением о снятии обременения в судебном порядке, законно приобретенное, т.е. оплаченное зачетом встречных однородных требований, имущество было незаконно включено арбитражным управляющим в конкурсную массу должника. Мы заявили второе требование – требование об исключении имущества (земельный участок площадью 747 квадратных метров) из конкурсной массы.
В обоснование заявленного требования, являясь законными представителями заявителя, мы в своей позиции пояснили:
- в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- о прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
Однако в соответствии со ст. 21 №102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) прекращение государственной регистрации залога (ипотеки) по заявлению одной из сторон сделки не допускается (на сегодняшний день утратила силу).
В соответствии с п.4 ст. 29 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (пункт утратил силу).
С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя – продавца по договору, представление которого невозможно в силу определенных причин.
Как указывалось выше, договор купли-продажи полностью исполнен, стоимость участка надлежащим образом оплачена. Тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.
Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.
На основании изложенных доводов, письменных доказательств, представленных в обоснование заявленных требований, Арбитражный суд Московской области исключил из конкурсной массы имущество, а также снял с него обременение в судебном порядке.
Данный кейс устоял в 10 ААС, но это уже следующая правовая история J.
