Ошибка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – это недостоверные сведения об объекте недвижимости, которые внесены государственным регистрационным органом (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр) и/или на основании сведений, поданных в Росреестр кадастровым инженером на внесение в ЕГРН.
ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. статьей 61 устанавливает два вида таких ошибок:
- Технические – грамматические и арифметические ошибки, описки, опечатки, допущенные уполномоченным органом при регистрации или кадастровом учете, например, в адресе объекта, в данных правообладателя, в кадастровом номере и т.п. Исправляется такая ошибка достаточно просто: самостоятельно регистрирующим органом в течение трех дней по заявлению заинтересованного лица, либо на основании решения суда. Как правило, исправление технической ошибки не требует судебного разбирательства, так как не влечет за собой нарушение прав других граждан. Форма заявления для исправления технической или реестровой ошибки установлена Приказом Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920.
- Реестровые — воспроизведенные в ЕГРН ошибки, допущенные в межевом и/или техническом плане, акте обследования. Это означает, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, не совпадают с реальными сведениями об объекте недвижимости. Например, неверно указаны площадь или границы земельного участка и их расположение в пространстве. В соответствии с пунктом 4, вышеуказанной правовой нормы, если исправление реестровой ошибки затрагивает права третьих лиц, а именно правообладателей смежных земельных участков (проще говоря, соседей), то ее исправление решается исключительно судом. Однако, наиболее верный и благоприятный путь решения данной проблемы для обеих сторон – найти компромиссное решение и заключить мировое соглашение в судебном заседании, а после обратиться в Росреестр.
Самым распространённым вариантом реестровой ошибки, исправляемой через судебные тяжбы, является наложение границ смежных земельных участков. Рассмотрим возможные варианты при возникновении необходимости исправить подобную ошибку:
- Ошибка заключается в неверном указании координат кадастровым инженером, фактически же, границы участков пересечений не имеют. В таком случае суд примет решение об исправлении реестровой ошибки с указанием достоверных координат, без проведения судебной экспертизы, и в целом, процесс исправления не должен на долго затянуться.
- Координаты в ЕГРН указаны верно, а ошибка заключается в фактическом пересечении границ участков, и не одна из сторон не признает право другой на спорную территорию. Возникает спор между правообладателями смежных территорий относительно принадлежности зоны пересечения участков.
Во втором случае наиболее выгодным и наименее затратным для обеих сторон в такой ситуации будет нахождение компромисса и достижения соглашения в отношении спорных границ участков. Придя с соседями к «общему знаменателю» необходимо вызвать кадастрового инженера на местоположение участков для составления межевого плана, важным моментом будет подписание
акта согласования границ земельных участков. При наличии понимания с соседями велики шансы того, что выявленная реестровая ошибка будет устранена Росреестром в досудебном порядке на основании представленных документов (межевого плана и согласованных актов границ земельных участков). В противном случае, есть смысл прямого обращения в суд и заключения в судебном заседании мирового соглашения, поскольку в подавляющем количестве случаев, регистрирующий орган отказывает исправить подобные ошибки в ЕГРН, ссылаясь на п. 4 ст. 61 ФЗ № 221. Согласно данной норме, исправление технической и реестровой ошибки в Росреестре допускается, исключительно, когда ее исправление не влечет прекращение, изменение или возникновение права собственности на объект недвижимости.
Если компромисс с соседом найти не удалось, особое внимание стоит уделить подготовке к судебному процессу, а именно письменным доказательствам, важными из которых являются документы на земельный участок. В суд необходимо предоставить первичные документы: межевой план или же землеустроительное дело (до 2009 года), если участок находится в СНТ – проект организации застройки территории. Ответчик, аналогично, в обоснование своей позиции представит суду документы, подтверждающие расположение границ, принадлежащего ему земельного участка. После чего, суд, как правило, назначает землеустроительную экспертизу, на основании которой, впоследствии выносит решение.
Стоит отметить, суды первой инстанции разрешают спор в пользу того правообладателя земельного участка, чьи первичные документы сформированы наиболее правильно.
