Прежде, чем говорить о пересечении границ земельных участков с участками улично-дорожной сети (УДС), необходимо выяснить, что же такое УДС, как и когда они были установлены.
Еще при советской власти на градостроительные планы были нанесены красные линии застройки – линии, отделяющие земельные участки для застройки и места общего пользования: дороги, тротуары, трубопроводы, линий электропередач и т.д. Отмечены данные линии были с большим запасом в пользу мест общего пользования.
В соответствии с Постановлением Правительства города Москвы № 270-ПП от 20.03.2001, красные линии являются частным случаем линий градостроительного регулирования в городе Москве. По общему правилу, в пределах красных линий допускается размещение лишь элементов дорожной инфраструктуры (остановок, переходов, опор путепроводов и других объектов), объектов мелкорозничной торговли и бытового обслуживания, а также объектов придорожного сервиса (автозаправки, мойки и т.п.). При этом сами линии корректировки не подлежат. В остальных случаях от границ красных линий должен быть соблюден минимальный отступ.
В 2007 году был принят Закон г. Москвы № 8 «О перечне земельных участков улично-дорожной сети г. Москвы» от 21.03.2007. Данным перечнем в государственном кадастре недвижимости были образованы земельные участки улично-дорожной сети, границами которых стали красные линии. Всего в городе Москве было образовано почти 9,5 тысяч таких земельных участков УДС, зачастую даже без указания границ этих участков.
Кадастровые работы не проводились, поскольку ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 еще не вступил в законную силу, а участки УДС были поставлены на кадастровый учет в соответствии с актами разбивочных чертежей, разработанных еще в советском союзе. Эти чертежи были неразборчивы, что в итоге привело к пересечению границ с другими земельными участками.
В конечном счете, правообладатели земельных участков смежных с участками УДС столкнулись с серьезной проблемой, связанной с использованием своих участков. Возникли трудности в пролонгации аренды земельных участков, поскольку существовавший на тот момент Департамент земельных ресурсов требовал устранения пересечения границ смежных участков, и многим приходилось продлевать аренду через судебный процесс. Нередко встречались случаи, когда префектура предъявляла правообладателям иски о признании «самостроем» зданий, расположенных на участках, пересекающихся с УДС, или вовсе на пересечении участков улично-дорожной сети. Однако судьи вставали на сторону правообладателей и отказывали государственным органам в удовлетворении таких требований, ссылаясь на более раннее возведение этих построек, нежели были образованы участки УДС.
После многочисленных судебных процессов Правительством г. Москвы было принято Постановление №118-П «О мерах по устранению пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы» от 12 апреля 2011 года. Этот нормативный акт включает пункт, согласно которому вышеописанные пересечения должны быть устранены за счет уменьшения площади участков УДС в пользу земельных участков, ранее поставленных на кадастровый учет.
В постановлении также закреплено положение о том, что устранение пересечений земельных участков с участками УДС является прямой обязанностью Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы). При их выявлении Департамент должен самостоятельно устранять такие пересечения. Казалось бы, проблема должна решиться, однако на практике складывается совершенно иная картина.
Самым простым из возможных вариантов решения этой проблемы может быть устранение реестровой ошибки (если таковая была допущена). Подробнее об этой процедуре Вы можете почитать в отдельной статье на нашем сайте.
В большинстве ситуаций события развиваются следующим образом. Правообладатель земельного участка, обнаружив пересечение с УДС, обращается в ДГИ г. Москвы за услугой «Предварительное согласование земельного участка», на что Департамент направляет заявителю необоснованный отказ, часто отсылая заявителя в другие государственные ведомства. Эти ведомства также отказывают в согласовании, в конечном счете, данное решение приходится оспаривать в суде.
Например, в случае пересечения с крупным проспектом или шоссе в г. Москве, ДГИ может направить вас согласовывать возможность смещения границ УДС в Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы. Данное ведомство откажет в уменьшении границ УДС, обосновывая это невозможностью последующей реконструкции дорожных сетей для увеличения их пропускной способности.
Следует учесть несколько важных аспектов судебного оспаривания отказа ДГИ г. Москвы и обязывания ведомства согласовать границы в соответствии с предоставленным заявителем межевым планом или со схемой земельного участка.
Основным доводом в суде должен стать тот факт, что границы земельного участка или здания были внесены в кадастр ранее, нежели участки улично-дорожной сети, а, значит, красные линии были установлены позже.
Важным с точки зрения процесса является и бремя доказывания, которое суды возлагают на ответчика, то есть на ДГИ г. Москвы. Именно Департаменту приходится обосновывать невозможность уменьшения границ земельных участков улично-дорожной сети. В случае, если таких доказательств суду не представлено, решение выносится в пользу заявителя. В подавляющем большинстве случаев отказ Департамента является формальным, а его обоснование в суде является непосильной задачей для государственного органа.
Стоит отметить, что пересечение границ земельных участков с участками УДС или красными линиями – вопрос отнюдь нетипичный, и пути его решения целиком и полностью зависят от конкретных фактических обстоятельств. Однако в большинстве случаев закон остается на стороне правообладателей земельных участков. Необходимо только грамотно выстроить правовую позицию и привести веские аргументы. Для решения проблемы пересечения границ ЗУ с участками улично-дорожной сети следует обращаться к профессионалам, обладающим необходимым опытом в данной сфере.
Компания «Максард» оказывает юридические и оценочные услуги в сфере недвижимости с 2012 года. Наши специалисты не только консультируют в вопросах законодательства, но и осуществляют представительство в суде. Свяжитесь с нами по телефону или заполните заявку на бесплатную консультацию на сайте – мы с удовольствием ответим на все интересующие вас вопросы.