Что делать, чтобы узаконить самострой?

[toc]✓Понятие самовольной постройки («самострой»)

Прежде, чем определить порядок действий для узаконивания самовольного строительства, необходимо проанализировать, что именно вкладывает в понятие «самострой» российский законодатель и какие спорные моменты выявила судебная практика по данному вопросу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Также самостроем признаются возведенные строения без получения на это необходимых в силу закона согласований или разрешений, а также постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, самовольная постройка – это всегда объект недвижимости. Такое строение может относиться как к жилому фонду, так и являться нежилым, например, гараж, склад и т.д.

✓Признаки самовольной постройки

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой. Признаки самовольной постройки следующие:

• строение расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
• строительство производилось без получения на это необходимых разрешений;
• возведение здания проходило с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 4-КГ13-38, для признания постройки самовольной необходимо установить хотя бы один из перечисленных в ст. 222 ГК РФ признаков такой постройки.

На практике каждый факт определения строительства, как самовольного, необходимо рассматривать индивидуально, изучая уже сложившуюся обширную судебную практику по данному вопросу. Например, не является «самостроем» объект недвижимости, в отношении которого в судебном порядке разрешение на строительство признано незаконным, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения, а также отсутствуют иные, перечисленные выше основания для сноса постройки (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143); если в административном порядке отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008); не может быть признана самовольной постройкой составная часть единого недвижимого комплекса (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61) и др.

✓Необходимость оформления прав на «самострой»

В случае, когда объект недвижимости все-таки отвечает признакам самовольного строительства, то на практике у многих возникает вопрос: обязательно ли оформлять права на такое строительство?

Во избежание рисков принудительного сноса самовольной постройки, возможного причинения вреда жизни и/или здоровью третьих лиц (в случае нарушения строительных норм при возведении строения), а также если обладатель данного строения намерен продать, сдать в аренду такое строение или иным образом распорядиться, регистрировать право собственности необходимо.

✓Как узаконить самовольную постройку

Единого пошагового алгоритма легализации самовольной постройки нет ввиду того, что мероприятия по оформлению прав на такую постройку зависят от того, на каком участке возведено строение, оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение, какая его категория, нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Основываясь на собственной правоприменительной практике, рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы при решении рассматриваемого вопроса.

✓Узаконивание «самостроя» через суд

Решение данного вопроса через суд предполагает подачу иска о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть построен или реконструирован. Если была проведена реконструкция – например, самовольно пристроены дополнительные помещения, – Вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

 ✓Некоторые особенности признания прав на «самострой»

Если Вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, Вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За Вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, Вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. В этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

✓Признание самовольной постройки арендаторами земельных участков

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 18-КГ18-252, от 18.09.2018 № 4-КГ18-52). Следовательно, несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, от 21.02.2017 N 667-ПЭК16, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).

Анализ судебной практики показывает, что для признания права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка, необходимо:

• владеть земельным участком на законных основаниях;
• соблюдать целевое использование;
• получить согласие собственника земельного участка на строительство.

✓Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению

Для подачи искового заявления потребуются следующие документы:

• документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок;
• документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ);
• документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
• документы, которые подтверждают Ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку (например, за разрешением на строительство), результаты рассмотрения Ваших запросов, если Вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство.

✓Чтобы суд удовлетворил иск, Вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

• объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22);
• права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• Вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Например, если Вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

✓Постройку могут снести, признав ее самовольной

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно наличия одного из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

 

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

✓Решение о сносе

Решение о сносе не будет принято в следующих случаях:

• постройка не является недвижимостью (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, Вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
• постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
• права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
• постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
• собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Данное правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

В случае если Вы лично столкнулись с проблемой узаконивания самовольной постройки, советуем доверить решение вопросов специалистам, которые в более короткие сроки решат поставленную задачу. Если же Вы решили узаконить «самострой» самостоятельно, надеемся, наша статья поможет скоординировать Ваши действия.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.