Как правило, нахождение земельных участков и объектов недвижимости в зонах комплексного и устойчивого развития территории (в документах территориального планирования такие зоны еще обозначаются аббревиатурой КУРТ) обнаруживается на первоначальном этапе освоения земли и/или строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Для большинства правообладателей таких земельных участков и/или зданий, строений, сооружений, нахождение объектов недвижимости в зоне КУРТ оказывается полной неожиданностью.
Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.
Итак, эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. Предполагается, что на территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты расчетные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности данных объектов для граждан.
Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.
Сама по себе деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, комплексное и устойчивое развитие территории – это:
- деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
- деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
- деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
- деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.
Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий. В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.
Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.
Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (на карте градостроительного зонирования), а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части данных правил землепользования и застройки. Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.
Строительная деятельность на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможна лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ. Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства в границах КУРТ с органами местного самоуправления (с местной администрацией). Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.
Условиями договора о комплексном развитии территории являются:
- разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
- их сроки и очередность (этапность таких мероприятий);
- ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
- виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.
К слову, максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.
Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).
Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать данную документацию (проект планировки, проект межевания территории) законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.
Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора. Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.
В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости (в том числе земельного участка) в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления объекта недвижимости (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.
Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории. В случае отказа правообладателя(ей) объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона, а лицо, их выигравшее, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.
Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.
Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.
Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.
Наша компания имеет опыт сопровождения градостроительной деятельности в зонах комплексного и устойчивого развития территории. Законность включения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в границы КУРТ, законность изъятия таких объектов, согласование условий договора о комплексном развитии территории, возможность комплексного развития части территории КУРТ, а также перспективы отстаивания интересов клиентов и защита их прав в судебном порядке являются предметом профессиональных интересов специалистов компании Maxard.
Требуется помощь наших юристов? Свяжитесь с нами по телефону, указанному на сайте, или отправьте заявку на бесплатную консультацию – наши специалисты с удовольствием помогут вам сориентироваться в аспектах законодательства в сфере недвижимости.