Земельные участки должны использоваться по назначению – таково требование современного законодательства. Нарушение этого требования может повлечь определенные санкции. Поэтому в случае несовпадения назначения участка и его фактического использования, владельцы земельных участков прибегают к процедуре изменения вида разрешенного использования земли. Если же вам необходимо перевести земли населенных пунктов в земли промышленности, то вам стоит ознакомиться с процедурой этого перевода, ее нюансами, а также судебной практикой в данной сфере.
Какие законы регулируют этот процесс?
Все вопросы, касающиеся порядка перевода земель из одной категории в другую, в том числе и перевод земель населенных пунктов в земли промышленности, регулируются федеральным законодательством, а именно:
- Земельным кодексом РФ;
- Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 года;
- принятыми на их основании региональными законами и постановлениями.
На сегодняшний день в пятнадцати регионах России утверждены административные регламенты, регулирующие государственную услугу «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Что является основным документом, устанавливающим границы населенных пунктов?
Актом, позволяющим осуществить перевод земель населенных пунктов в земли промышленности, является утвержденный генеральный план.
Следует не забывать, что перевод земель населенных пунктов в другую категорию может повлечь изменение границ населенных пунктов.
Как правильно оформить перевод земель из одной категории в другую?
Перевод земель в другую категорию выполняется на основании ходатайства, которое заявитель подает в государственные органы. Инициировать такую процедуру может собственник или законный владелец, например, арендатор, обладатель сервитута (лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками).
В своем ходатайстве заявитель обязательно должен указать кадастровый номер земельного участка и категории земель: ту, в которую входит земельный участок на дату подачи ходатайства, и ту категорию, в состав которой предполагается выполнить перевод. Также в ходатайстве указывается обоснованная причина перевода земель в другую категорию.
Такими причинами могут быть:
- строительство производственного здания, фабрики;
- возведение новых объектов радиовещания, телевидения;
- другие причины.
Причины должны быть убедительны, иначе ходатайство не будет удовлетворено. Если собственник или арендатор земельного участка планирует строительство нового объекта, практика показывает, что к ходатайству лучше приложить проекты новых строящихся объектов или бизнес-планы. Также необходимы:
- документы, подтверждающие правоспособность заявителя;
- выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) на заявленный в ходатайстве земельный участок;
- согласие собственника, если с ходатайством обращается арендатор или иной законный пользователь.
Каков нормативный срок рассмотрения ходатайства?
На региональном уровне подобные ходатайства рассматриваются в течение двух месяцев, Правительство Российской Федерации рассматривает на один месяц дольше.
По итогам рассмотрения государственный орган принимает акт. Вариантов решения два: акт о переводе земель либо акт об отказе в переводе земель, который может быть обжалован в суде.
Что делать, если вам отказали в изменении категории земель?
Если вы получили отказ, то, в первую очередь, необходимо проанализировать причины. В случае если их можно устранить, то в течение 30 дней вы можете подать ходатайство повторно, исправив недочеты и приложив недостающие документы.
Если вы считаете отказ необоснованным, вы можете защитить свои права в судебном порядке. Необходимо обращаться в суд по месту нахождения земельного участка в течение трех месяцев.
► Внимание! Получение положительного акта еще не является результатом изменения категории земельного участка. Только после внесения изменений в ЕГРН перевод земель из одной категории в другую признается состоявшимся. При этом внесение изменений в документы на земельный участок не требуется. ◄
Судебная практика по данному вопросу
Анализ судебной практики по вопросу перевода земель населенных пунктов в земли промышленности показывает, что самая распространенная категория дел – это нецелевое использование субъектами предпринимательства земельных участков, предоставленных местными или федеральными органами власти в пределах границ населенных пунктов, которые осуществляли вид деятельности, требующий изменение категории земли (дело № А40-155581/2016-21-1384, дело № А40-122749/19-54-764).
При доказанном нецелевом использовании земель населенных пунктов арендодатели (уполномоченные органы власти) могут получить повышенную неустойку, если такая мера ответственности предусмотрена заключенным договором. Обжалование таких взысканий к положительному результату не приводит. Поэтому настоятельно рекомендуем перед подписанием договора аренды особенное внимание уделять условиям проекта договора, а именно разделу «Ответственность».
В результате изменения категории земельного участка населенного пункта изменяются границы населенного пункта. Согласно п. 1 статьи 84 ЗК РФ, установлением или изменением границ территориальных зон является утверждение или изменение карты (карт) градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки муниципального образования, отображающей границы территориальных зон.
При решении любого земельного вопроса, в том числе и перевода земель из одной категории в другую, проверьте актуальность законов, на которые вы ссылаетесь (так, например, в ФЗ № 172-ФЗ от 21.12.2004 последние изменения вступили в силу 01.07.2019).
Если вам необходимо перевести земли населенных пунктов в земли промышленности, вы можете обратиться в компанию Maxard – мы специализируемся на решении земельных вопросов. Обращайтесь к нам по телефону или оставьте заявку на сайте – наши юристы проконсультируют вас по всем интересующим вопросам. Первая консультация – бесплатна!