Какой вопрос часто становится самым важным как для отдельного человека, так и для всей семьи? Конечно, квартирный. То есть, напрямую касающийся приобретения недвижимости. Более того, не только для физических, но и для юридических лиц вопросы владения недвижимым имуществом и его использования обычно имеют исключительное значение.
В условиях рынка проблемы приобретения недвижимости все чаще решаются с помощью ипотечного кредитования. При этом залогом возврата средств, выделенных кредитором покупателю, становятся права на объект недвижимости, то есть для большинства сделок – права на квартиру.
Это значит, что оценка недвижимости, отдаваемой в залог, – совершенно необходимый этап ипотечного кредитования. Для чего именно она нужна и как она осуществляется, мы и обсудим далее.
Зачем банки требуют отчет об оценке залоговой недвижимости?
Пункт 1 статьи 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ указывает, что оценка предмета ипотеки – обязательная часть ипотечного договора.
Выдавая ипотечный кредит на покупку недвижимости, банк по договору получает права на эту недвижимость в качестве залога. И если заемщик не сможет вовремя расплатиться по кредиту, банк может выставить залог на торги, чтобы компенсировать свои убытки.
Поэтому оценка залоговой недвижимости очень важна. Банк выдает ипотечный кредит только тогда, когда уверен, что стоимости заложенного имущества заведомо хватит для его погашения. Тем самым оценка недвижимости выступает для банка ориентиром при определении суммы кредитования.
Заемщика тоже очень интересует величина оценки: он должен знать, на какую сумму кредитования может рассчитывать, сколько денег ему надо будет возвращать банку, сколько средств он выручит в случае вынужденной продажи квартиры до окончания срока ипотеки.
Кроме того, заемщик сравнивает результат работы оценщика и цену недвижимости, которую озвучивает продавец, и делает вывод о том, не завышена ли запрашиваемая цена по сравнению с рыночной стоимостью. Нередко результаты оценки служат весомым доводом в спорах продавца и покупателя о конечной цене сделки.
Кто должен проводить оценку?
Оценку объекта недвижимости, согласно законодательству, должен производить оценщик:
- который может быть компанией или частным лицом, но при этом является независимым лицом от всех прочих участников сделки: покупателя, продавца, кредитора;
- который состоит в саморегулируемой организации оценщиков, обладает необходимой квалификацией и имеет полис гражданской ответственности на сумму от 300 тыс. руб., свидетельствующий о его способности в случае необходимости компенсировать ущерб, причиненный заказчику;
- деятельность которого застрахована на срок не менее одного года.
Банк нередко предлагает заемщику при оформлении ипотечного кредита обратиться к аккредитованным им оценщикам, предоставляя список последних, включающий иногда сотни и тысячи наименований. Это не означает, что указанные оценщики зависят от этого банка и действуют в его интересах. Нет, обычно это лишь круг доверенных оценщиков, с которыми у банка согласованы форматы представления результатов оценки.
Заемщик может воспользоваться и услугами других оценщиков, однако согласование результатов оценки в этом случае наверняка займет большее время, а отчет потребует внесения исправлений.
Как происходит оценка недвижимости?
После того, как заемщик определился с выбором объекта недвижимости и достиг предварительных договоренностей с продавцом, он заключает договор с оценщиком на оказание последним услуг оценки и производит оплату по договору. Кроме того, заемщик отдает оценщику собранный пакет документов по объекту недвижимости, включающий в себя:
- копии правоустанавливающих документов, например, свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, договора долевого участия и т.п.;
- копии технических документов, таких как техпаспорт, кадастровый паспорт, технический план или иных, требуемых в данном конкретном случае.
После получения всех необходимых документов оценщик извещает заемщика о времени проведения осмотра. В назначенный день оценщик выезжает к месту расположения объекта недвижимости, осматривает его, фотографирует, знакомится с ближайшим окружением, инфраструктурой.
Затем, уже имея на руках всю информацию по объекту и сопоставив ее с имеющимися сведениями по аналогичным объектам и рынку в целом, оценщик получает искомую величину оценки стоимости объекта недвижимости. Для этого используются утвержденные на федеральном уровне методики оценки имущества, базирующиеся на различных подходах: сравнительном, доходном и затратном. Для оценки квартир, как правило, применяется сравнительный подход.
После этого фотографии, анализ рынка, расчеты и их результаты фиксируются в виде итогового отчета об оценке.
Продолжительность экспертизы занимает несколько дней, обычно от 2 до 5. Стоимость оценки зависит от размера и расположения объекта недвижимости, для типовых квартир она составляет, как правило, 3-5 тыс. руб. Чаще всего оценку недвижимости оплачивает покупатель, выступающий одновременно заемщиком по ипотечному кредиту. В порядке исключения оценку может оплатить и продавец, – например, при наличии заинтересованности в быстрой реализации объекта.
Что содержится в отчете об оценке залога? В течение какого времени он действует?
Отчет об оценке залога после его составления действует в течение полугода. Он представляет собой прошнурованный документ, с подписями и печатями, состоящий из нескольких частей:
- данные о заказчике оценки и об оценщике;
- полная информация об объекте недвижимости и его окружении;
- анализ состояния рынка недвижимости, в первую очередь для объектов, аналогичных оцениваемому;
- описание используемых методик оценки стоимости недвижимости с обоснованием степени их применимости к данному объекту;
- итоговая оценка объекта, причем в двух вариантах: рыночная стоимость и ликвидационная стоимость, наиболее вероятная стоимость в случае срочной продажи объекта.
В приложениях к отчету размещаются копии документов на объект недвижимости, фотографии, иные важные для банка сведения, также прилагаются копии документов оценщика, такие как свидетельство о членстве в саморегулируемой организации, полис страхования ответственности.
Таким образом, оценка объекта недвижимости, выступающего в роли залога по договору ипотеки, производится в обязательном порядке. Полученная независимая оценка – важнейший ориентир и для банка-кредитора, и для заемщика. Оценка производится в течение 2-5 дней независимым оценщиком профессионалом, лучше всего – аккредитованным в данном банке, на основе изучения представленных документов и личного осмотра объекта. Её результатом становится отчет об оценке залога с указанием рыночной и ликвидационной стоимости.
