Что считать дефектом?
Дефект – это любое отклонение от строительных нормативов и характеристик, указанных в договоре долевого участия. Самые частые дефекты в квартирах с черновой отделкой – это неровность стен и потолка, трещины в цементной стяжке, некачественная установка входной двери, дефекты оконных конструкций, инженерных коммуникаций. В квартирах с чистовой отделкой – несоответствие качества отделочных материалов заявленным в договоре (использование дешевых аналогов), плохо уложенная кафельная плитка, «выпадающие» подрозетники.На какие нормы ориентироваться и где их взять?
Есть ГОСТы и СНиПы, с которыми сверяют качество конструкций, коммуникаций, отделки квартиры. На них же ссылаются в дефектной ведомости, акте несоответствия при обнаружении дефектов.*Это важно: не все СНиПы и ГОСТы обязательны для застройщика. Список обязательных можно найти в Постановлении Правительства РФ № 1521. Остальные носят рекомендательный характер.
Поэтому посмотрите в договоре долевого участия, на какие конкретно ориентироваться. Нужные документы можно скачать в Сети Интернет и для удобства распечатать.
Сколько времени даётся на выявление дефектов?
Застройщики часто ограничивают время осмотра до 15-30 минут, ссылаясь на занятость специалистов и другие «уважительные» причины. Но это незаконно. Проверять квартиру можно весь день и даже дольше. Главное – уложиться в течение двух месяцев со дня получения извещения о передаче ключей дольщику. После этого срока застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке и направить его дольщику. Если в течение 45 дней застройщик не устранил замечания, дольщик в праве направить в адрес застройщика претензию об устранении недостатков.Что делать дольщику при обнаружении дефектов?
Прежде всего, сделать важный выбор: подписывать акт приема-передачи или нет. Эта схема поможет принять правильное решение:
Когда решение принято, нужно соблюсти ряд важных формальностей, чтобы получить хорошую компенсацию и не платить за ремонт. Дальше приводим порядок действий.
Если документы о приемке не подписаны:
-
- Составьте дефектную ведомость в двух экземплярах, укажите все недостатки со ссылками на пункты договора, СНиПы и ГОСТы. У застройщика могут быть уже готовые бланки. Если нет – скачайте образцы из Интернета.
Обязательно оставьте 1 экземпляр себе, иначе в случае спора ничего не докажете.
-
- Попросите представителя застройщика подписать дефектную ведомость и указать сроки на устранение дефектов. Представитель должен иметь полномочия (проверьте доверенность).
- Если застройщик не устраняет дефекты, составьте и направьте в адрес девелопера письменную претензию с требованием устранить дефекты. Обязательно укажите срок, в течение которого он должен исправить все недочеты.
Какой срок указывать? Срок должен быть разумным, то есть таким, который требуется в среднем для выполнения конкретных работ. Максимальный срок, предусмотренный законом о защите прав потребителей – 45 дней. Направьте ему документ по почте вместе с претензией. С описью вложения и уведомлением о вручении.
- Выждите срок, который указали в претензии, и проведите повторный осмотр. Если дефекты не устранены, составьте еще один акт и укажите сроки по их исправлению. До этого Вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры.
Если документы о приемке уже подписаны
Если дефекты есть, и они незначительные, можно подписать акт приема-передачи. Но обязательно с оговоркой о том, что состояние квартиры не соответствует строительным нормативам или условиям договора. Иногда дефекты обнаруживают себя гораздо позже. Например, через год или два после заселения. Но и это не проблема. У собственника есть до 5 лет (гарантия по ДДУ), чтобы требовать устранения недостатков.
В целом, порядок действий тот же, что описан выше для случая, когда передаточный акт не подписали:
претензия с требованием устранить дефекты → ожидание срока, который вы указали → оценка объекта → суд → денежная компенсация.
С одной лишь разницей: уже нельзя взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.
Чего можно требовать от застройщика?
От застройщика можно требовать, чтобы он (выбрать что-то одно (п. 2, ст. 7 № 214-ФЗ)):- безвозмездно устранил недостатков в разумный срок (до 45 дней по закону о защите прав потребителей, ст. 20 № 2300-1-ФЗ);
- возместил расходы дольщика на устранение недостатков;
- вернул деньги за квартиру в полном объеме (при серьезном нарушении проектной декларации).