При задержке выдачи ключей дольщик имеет право на компенсацию – неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры. Сумма неустойки зависит от нескольких факторов – это стоимость квартиры по ДДУ, количество дней просрочки и ключевая ставки ЦБ РФ и рассчитывается по формуле: неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 150. Если речь идет о юридических лицах или ИП, то неустойка просчитывается так: цена договора х количество дней просрочки х ключевая ставка ЦБ РФ / 100 / 300.
Прежде чем начинать судебный процесс, необходимо проверить финансовые возможности застройщика, тщательно изучить судебную практику и выбрать суд. Напоминаем, что у дольщика есть выбор между тремя судами общей юрисдикции: по месту регистрации дольщика, по местонахождению объекта и по юридическому адресу застройщика.
Помимо этого, дольщик может взыскивать неустойку через арбитражный суд. Такой суд работает только с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, поэтому для начала процесса взыскания необходимо переуступить право требования неустойки компании.
Как показывала ранняя практика по арбитражному суду, дольщики довольно часто обращались именно к этому виду взыскания неустойки и получали практически 100% от заявленной суммы. В начале 2018 года практика изменилась, и судьи начали урезать неустойку по ст. 333 ГК РФ наравне с судами общей юрисдикции. Именно поэтому необходимо тщательно проверять целесообразность арбитражного суда – не всегда данный способ взыскания оказывается для дольщика лучше, при этом требует больших затрат времени.
Как правило, с небольшой суммой неустойки не всегда имеет смысл обращаться именно в арбитражный суд. Если же речь идет о крупных цифрах, то данное действие будет весьма целесообразно. Опытный специалист, зная сумму неустойки, может посоветовать, каким образом лучше начать процесс взыскания.
Нет конкретных критериев по суммам, с которыми целесообразно обращаться в арбитражный суд. Как показывает практика на сегодняшний день, решение по неустойке, которая ниже 1 000 000 рублей, в данном суде принимается без присутствия сторон и итоговый процент не всегда выше, чем в суде общей юрисдикции.
Сейчас судебная практика такова, что через арбитражный суд, действительно, можно взыскать сумму больше, нежели через суд общей юрисдикции. Однако, снижение всё же возможно: застройщик также защищает свои права и приводит доводы, которые способны влиять на итоговый процент. По нынешней судебной практике через арбитражный суд взыскивается от 70 до 100%, в то время как в судах общей юрисдикции возможно снижение до 10%.
Прежде, чем начать процесс взыскания неустойки через арбитражный суд, необходимо отправить претензию от дольщика и дождаться ответа. Далее необходимо уведомить застройщика о переуступке прав требования по неустойке. После этого следует зарегистрировать договор цессии – уступки права требования, что может также занять определенное время, чаще всего – около месяца. Далее проходят все этапы по взысканию, но уже со стороны юридического лица.
Процесс взыскания неустойки состоит из нескольких этапов. В первую очередь, необходимо рассчитать неустойку для дальнейшей подготовки претензии. Если акт приема-передачи подписан, то расчет необходимо провести по указанную в нем дату, если нет – то расчеты производятся на текущее число. В договоре указан период времени, который дается обеим сторонам на ответ на обращения – чаще всего, это 10 дней, однако, может быть указана другая цифра. Если ответ от застройщика не последовал, то готовится исковое заявление, которое включает штрафные санкции по закону о защите прав потребителей, далее следует обращение в суд. Стоит отметить, что, если акт приема-передачи к моменту обращения в суд еще не подписан, неустойка рассчитывается заново, на текущую дату. Далее выносится судебное решение, дольщик или его представитель получает исполнительный лист, на основании которого выплачивается компенсация.
При обращении в арбитражный суд необходимо понимать, что все отсуженные денежные средства поступят на расчетный счет не дольщику, а компании. Именно поэтому следует учитывать тот факт, что пострадавшему от действий застройщика будет перечислять неустойку непосредственно та организация, которая представляла его интересы в суде, а не сам застройщик. Налог в таком случае оплачивается дважды. Изначально определенный процент, который рассчитывается согласно системе налогообложения, удерживает компания, на чей расчетный счет поступили деньги. Далее, при получении денег дольщиком, ему необходимо оплатить 13% от неустойки в качестве налога.
При целесообразности взыскания неустойки через арбитражный суд тщательно проверяйте компанию, которая будет заниматься процессом. Практика в арбитражном суде может отличаться от практики в судах общей юрисдикции, и только специалист, который имеет опыт работы в таком суде, может грамотно отстоять права дольщиков и получить действительно хорошую сумму. Стоит также учитывать тот факт, что данный процесс не всегда целесообразен, и необходимо точно знать, что необходимо обращение именно в арбитражный суд.
