Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

+7 (499) 64-777-11

В каких случаях нужно оспаривать кадастровую стоимость? А в каких — не стоит?

Теоретически кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Само введение кадастровой стоимости в законодательство подразумевало фиксацию рыночной стоимости объекта недвижимости на определенный момент. А также ее внесение в государственный кадастр. То есть – в специальный список, справочный реестр федерального значения.

Но на практике выходит, что расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью встречаются очень часто. Причем первая порой превышает вторую на 30-50% и более.

Основная причина: процедуры отрегулированы неидеально, а еще – у государства пока мало опыта в вопросе. Лишь с 2015 г. кадастровую стоимость берут за основу при начислении налогов. Раньше брали инвентаризационную стоимость.

Есть и частные причины – те, по которым в каждом конкретном случае кадастровая цена сильно отличается от рыночной:

  • Ошибки при отнесении земельного участка к конкретному виду разрешенного использования.
  • Преобладание методов «массовой» единообразной оценки чем-то схожих земельных участков и иных объектов недвижимости. Их индивидуальные параметры просто не учитывают. Хотя они сильно влияют на реальную рыночную стоимость.
  • Неточность данных кадастра, отсутствие детальных и полных данных.

Экономия на налогах

К тому же местные власти – заказчики определения кадастровой стоимости – прямо заинтересованы в ее высоких значениях, так как при этом растут налоги, идущие в местный бюджет. Поэтому они легко утверждают предоставленные оценщиками данные, которые при вдумчивом изучении могли бы вызвать вопросы.

Но выход все-таки есть. Надо отстаивать свои права и оспаривать неверно установленную кадастровую стоимость. Это актуально не во всех случаях, но в большинстве – это точно. Для начала, определимся, сколько можно сэкономить.

Как рассчитать экономию на налогах?

Как правильно расчитывать

Кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы по целому ряду налогов РФ. Например, налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физических лиц.

Чтобы рассчитать экономию на налогах, если вы решите снижать кадастровую стоимость, надо выполнить следующие действия.

Шаг 1. Узнать действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости;

Шаг 2. Рассчитать налог, который полагается выплачивать при этой кадастровой стоимости;

Шаг 3. Оценить, на какое снижение кадастровой стоимости можно рассчитывать;

Шаг 4. Рассчитать налог, который будет выплачиваться при новой, сниженной кадастровой стоимости.

Раскроем подробнее порядок перечисленных действий.

Действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости можно получить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Например, обратившись к сайту Росреестра и его сервисам «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», «Публичная кадастровая карта».

Если зарегистрировать тут личный кабинет, то можно найти информацию о том, кто является собственником недвижимости. Также можно заказать выписку о кадастровой стоимости объекта из ЕГРН. Ее высылают в течение трех рабочих дней бесплатно. Другой вариант – лично обратиться в территориальный офис Росреестра или МФЦ.

Величину и ставку налога, который полагается выплачивать при действующей кадастровой стоимости, можно определить с помощью сервиса на сайте Федеральной налоговой службы. При этом рассчитанную сумму налога за год следует умножить на количество лет, которые должно пройти до следующего проведения кадастровой оценки.

Федеральная налоговая служба

Надо учитывать, что кадастровая оценка определяется в регионах от одного раза в 2-3 года до 1 раза в 5 лет. Более точную информацию по датам проведения кадастровой оценки для конкретного региона можно найти на сайте Росреестра.

Одна из особенностей расчета налога на имущество физических лиц – учет поправочных коэффициентов, предусмотренных законодательством. Согласно закону, налог вводится не сразу в полном объеме, а увеличиваясь на 20% за год в течение 5 лет, при этом график перехода отличается для разных регионов.

Информацию об этом можно найти в законах субъектов РФ, посвященных переходу на применение кадастровой стоимости.

Кроме того, при расчете налога на имущество физических лиц надо учитывать вычеты. Например, из площади квартиры не облагаются налогом 20 кв. м., из площади отдельной комнаты – 10 кв. м., из площади дома – 50 кв. м.

Чтобы оценить, на какое снижение действующей кадастровой стоимости объекта недвижимости можно рассчитывать при ее оспаривании, надо более-менее достоверно определить рыночную стоимость объекта на момент проведения последней кадастровой оценки.

Хотя ответ на этот вопрос может дать только профессиональный оценщик, но грубую оценку можно получить и самому. Нужно изучить доступные интернет-базы данных, содержащие таблицы или графики цен на аналогичные объекты недвижимости для данной местности.

Например, на сайте Росреестра, на вкладке «Просмотр сделок и объектов» в разделе Мониторинг рынка недвижимости сайта, доступна информация о реальных сделках и ценах их заключения. Относительная разница цен реальных сделок и кадастровой стоимости, выраженная в процентах, уже послужит ориентиром для определения выгодности оспаривания кадастровой стоимости.

И, наконец, надо будет вновь рассчитать налог, как говорилось выше, но уже с учетом использования сниженной величины кадастровой стоимости. Разница в расчетных значениях налога и будет искомой величиной экономии.

Когда не стоит оспаривать кадастровую стоимость?

Если цель оспаривания – сэкономить на переплате по налогам, то нетрудно понять, при каких условиях пересматривать кадастровую стоимость становится невыгодно. Выгоды оспаривания исчезнут тогда, когда его издержки, то есть сопутствующие расходы собственника, превысят полученную экономию на снижении налогов.

Рассмотрим расходы, возникающие при проведении такого оспаривания.

Обязательная статья подобного рода расходов – оплата услуг оценщиков, предоставляющих отчет о рыночной стоимости недвижимости на определенную дату. Стоимость оценки при этом составляет от 15 000 руб. для небольших типовых квартир до нескольких сотен  тысяч рублей для объектов недвижимости значительной площади.

Обращаясь с исковым заявлением в суд, физическое лицо платит в качестве госпошлины 300 руб. за каждый объект недвижимости, юридическое лицо – 2000 руб. Если оспаривание происходит путем обращения в комиссию Росреестра, то пошлины или сборы не взимаются.

В сложных случаях юридические услуги, включая представительство в суде, могут обойтись в 50-70 тыс. руб. Если суд признает необходимость проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, то это может потребовать дополнительных затрат в размере примерно от 50 тыс. руб. Впрочем, иногда оплату экспертизы по делу суд возлагает на ответчиков.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

В целом можно сделать вывод, что оспаривать кадастровую стоимость выгодней юридическим лицам, имеющим недвижимость большой площади. Для физических лиц, располагающих типовыми квартирами небольшой площади, расходы, как правило, будут превышать экономию на налогах.

Вместе с тем, физические лица могут коллективно оспаривать кадастровую стоимость, выступая как жильцы многоквартирного дома, дачного поселка и т.п. При таком подходе оценщики обрабатывают однотипные документы, что дешевле, да и судебные издержки коллективного иска можно разделить.

Что вы думаете об этой статье - оставьте комментарии:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах
от ст. м. Новые черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-19:00
Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию

123

 

Подписаться
Вы будете получать подборку полезных статей от ведущих юридических консультантов компании Maxard

Написать директору