Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Оценка склада – востребованная услуга на рынке коммерческой недвижимости Москвы и других крупных городов, которая имеет свою специфику. На итоговую стоимость помещения или цену аренды влияет множество параметров – начиная от расположения и качества подъездных путей, заканчивая материалом стен, высотой потолков и наличия отопления.

Поэтому объективную оценку такой недвижимости может дать только квалифицированный специалист – каждый фактор влияет на цену, причем в некоторых случаях влияет на изменение до 10 - 30%. Поэтому неверно проведенная оценка может обернуться для владельца немалыми убытками.

Для чего проводят оценку склада

Стоимостная оценка склада может понадобиться в таких случаях:

  • совершается сделка купли-продажи; причем объектом сделки может быть не только склад, но и готовый бизнес или предприятие, в комплекс которого входят такие помещения;
  • принимается решения о размере страховых выплат – чтобы точно определить их сумму, нужно знать цену склада;
  • при получении кредита от банка под залог имущества;
  • если составляется договор аренды;
  • если склад планируется ставить на баланс организации или внести в уставной капитал;
  • при решении имущественных споров, если в них затрагивается склад;
  • ликвидация фирмы.

Независимо от цели оценки, важнейшая её составляющая – это работа оценщика. Он должен лично осмотреть объект, провести сверку документации и включить в отчет все факторы, влияющие на стоимость, причем одним из них даже может быть оценка эффективности работы склада. Грамотный подход поможет использовать складские помещения наиболее рационально и выгодно.

Оценить недвижимость можно провести тремя способами:

  • Маржинальный или доходный. В этом случае оценка построена на том, какую прибыль здание может принести владельцу в будущем за определенный временной промежуток.
  • Сравнительный. Здесь анализируется рынок аналогичной недвижимости. Поскольку он развит хорошо, то собрать и проработать информацию не составляет труда. Метод предполагает, что покупатель не заплатит за склад больше, чем стоят похожие объекты.
  • Затратный. Этот подход основан на том, что здание не может стоить больше той суммы, за которую можно возвести или реконструировать точно такое.

Наиболее простой и популярный способ сравнительный. Но в зависимости от цели оценки может быть выбран и иной.

Что учитывается при оценке склада

Стоимость складского помещения устанавливают следующие факторы:

  • местоположение.Для многих потенциальных клиентов этот пункт ключевой. Близость к производству, транспортным узлам и магистралям играют большую роль в развитии и функционировании бизнеса. Но не всегда удаленность от чего-либо – это негативный фактор. К примеру, если клиент планирует открывать производство в неоживленном месте и ищет складское помещение в непосредственной близости, удаленность сыграет положительную роль.
  • год постройки и особенности конструкции склада.Сюда включают архитектурные особенности, планировочные решения, материал стен, полов, кровли и фундамента. От качества этих конструкций напрямую зависит цена помещения в целом. Сюда можно включить и высоту потолков – с её помощью можно высчитать коэффициент максимальной загрузки склада.
  • подъездные пути.Склад может быть в идеальном состоянии, но если подъезд транспорта к нему ограничен или вовсе невозможен, это становится проблемой. Здесь потребуется сооружать или реконструировать подъездные пути за свой счет, что автоматически повышает стоимость склада, либо оценивать как есть. Соответственно, это приведет к снижению цены.
  • коэффициент плотности застройки.Это отношение площади склада к размеру земельного участка, на котором он построен. Для коммунально-складской зоны он равен 0,6. Таким образом, оптимальный вариант – это тот, при котором склад занимает 60% площади участка. Стоит помнить, что превышение этого показателя плохо отражается на эффективности работы склада, соответственно, и на его оценке.
  • техническая оснащенность.Это наличие различных погрузочно-разгрузочных механизмов и складской техники. Обращают внимание не только на наличие, но и на её состояние. Этот критерий оценки напрямую влияет на эффективность работы склада.
  • коммуникации.Это электричество, водопровод, отопление и выделенные мощности по ним. Все это влияет на микроклимат в помещении и способность поддерживать заданный температурный режим.
  • система охраны и сигнализации.Современное оборудование повышает надежность складских помещений, но требует средств для установки и обслуживания.

На законодательном уровне классификация для оценки складов не унифицирована, но многие используют определенное разделение типов помещений. Это четыре категории от А (современные здания с оптоволоконными коммуникациями, системой безопасности и т. д.) до D (подвалы и неотапливаемые ангары). Соответственно, стоимость и цена аренды склада будет полностью зависеть от присвоенной ему категории.

На оценку стоимости склада может влиять ряд других факторов и данных, которые индивидуальны для того или иного помещения. Это могут быть обременения или запреты для определенных территорий, наличие офисных помещений, интегрированных со складом и многое другое. Поэтому оценка – это комплексное мероприятие, где учитываются все нюансы и конкретные особенности склада. При её проведении следует учитывать и временные рамки процедуры – может понадобиться от двух до пяти дней.

Получите бесплатную консультацию

Документы, необходимые для оценки

В зависимости от цели оценки могут потребоваться различные пакеты документов – всё зависит от каждого конкретного случая. Точную информацию и список необходимых бумаг предоставит компания, которая будет заниматься оценкой. Но можно дать примерный перечень, на который можно ориентироваться:

  • любой правоустанавливающий документ – договор аренды, купли-продажи, долевого участия и т. д.;
  • правоподтверждающий документ – сейчас это выписка из ЕГРН;
  • техническая документация – это техпаспорт объекта или поэтажный план в совокупности с экспликацией;
  • кадастровый паспорт участка;
  • реквизиты и контакты клиента, который заказывает оценку; если заказчиком выступает физическое лицо, то потребуется паспорт.

Это приблизительный список, который может дополняться множеством пунктов. К примеру, если помещение под залогом, то нужны документы, подтверждающие залоговые обязательства.

После того, как нужные документы собраны и переданы в оценочную организацию, специалисты приступают к работе. Итогом оценки является отчет, который прошивают, скрепляют печатью. Также в нем должна стоять подпись оценщика и генерального директора оценочной фирмы. Документ соответствует ФСО (федеральным стандартам оценки) и содержит в себе следующие разделы:

  • задание на оценку;
  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание и характеристики объекта оценки;
  • анализ рынка объекта, описание факторов, которые влияют на итоговую стоимость;
  • анализ и предложения по наиболее рациональному использованию;
  • описание подходов и процесса оценки, которые подкрепляются расчетами;
  • выведение итоговой стоимости.

После получения отчета, клиент может использовать его для любых сделок – начиная от купли-продажи, до передачи в залог для получения кредита.

Оценка склада – сложный процесс, требующий знания нюансов процедуры. Обращаясь к профессионалам, Вы получаете квалифицированную помощь, а также экономите свое время и бюджет.

Наша компания оказывает услуги по оценке складов. Специалисты нашей компании проконсультируют по всем интересующим Вас вопросам, окажут помощь в сборе необходимой документации и проведут оценку Вашего складского помещения.

Эксперты компании MAXARD

 Звиади Пурцхванидзе

Антон Жук, Директор по развитию

14 лет опыта

Задайте вопрос Антону
 Лусине Саруханян

Лусине Саруханян, Руководитель юридического департамента

12 лет опыта

Задайте вопрос Лусине
 Григорий Морозенко

Григорий Морозенко, Ведущий специалист департамента оценки

12 лет опыта

Задайте вопрос Григорию

Компания MAXARD аккредитована в сфере оценки

СБЕРБАНК
ДЕЛЬТАКРЕДИТ
МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК

Что это дает вам?

Это дает право выполнения работ по оценке залогового имущества юридических - сегмент микро, средний бизнес, и физических лиц

Сертификаты

Остались вопросы?

Задайте их сейчас и получите ответ от ведущего юриста
в течение 5 минут!

 

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах от ст. м. Новые Черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-18:00 Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию