Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

+7 (499) 64-777-11

Оценка склада – востребованная услуга на рынке коммерческой недвижимости Москвы и других крупных городов, которая имеет свою специфику. На итоговую стоимость помещения или цену аренды влияет множество параметров – начиная от расположения и качества подъездных путей, заканчивая материалом стен, высотой потолков и наличия отопления.

Поэтому объективную оценку такой недвижимости может дать только квалифицированный специалист – каждый фактор влияет на цену, причем в некоторых случаях влияет на изменение до 10 - 30%. Поэтому неверно проведенная оценка может обернуться для владельца немалыми убытками.

Для чего проводят оценку склада

Стоимостная оценка склада может понадобиться в таких случаях:

  • совершается сделка купли-продажи; причем объектом сделки может быть не только склад, но и готовый бизнес или предприятие, в комплекс которого входят такие помещения;
  • принимается решения о размере страховых выплат – чтобы точно определить их сумму, нужно знать цену склада;
  • при получении кредита от банка под залог имущества;
  • если составляется договор аренды;
  • если склад планируется ставить на баланс организации или внести в уставной капитал;
  • при решении имущественных споров, если в них затрагивается склад;
  • ликвидация фирмы.

Независимо от цели оценки, важнейшая её составляющая – это работа оценщика. Он должен лично осмотреть объект, провести сверку документации и включить в отчет все факторы, влияющие на стоимость, причем одним из них даже может быть оценка эффективности работы склада. Грамотный подход поможет использовать складские помещения наиболее рационально и выгодно.

Оценить недвижимость можно провести тремя способами:

  • Маржинальный или доходный. В этом случае оценка построена на том, какую прибыль здание может принести владельцу в будущем за определенный временной промежуток.
  • Сравнительный. Здесь анализируется рынок аналогичной недвижимости. Поскольку он развит хорошо, то собрать и проработать информацию не составляет труда. Метод предполагает, что покупатель не заплатит за склад больше, чем стоят похожие объекты.
  • Затратный. Этот подход основан на том, что здание не может стоить больше той суммы, за которую можно возвести или реконструировать точно такое.

Наиболее простой и популярный способ сравнительный. Но в зависимости от цели оценки может быть выбран и иной.

Что учитывается при оценке склада

Стоимость складского помещения устанавливают следующие факторы:

  • местоположение.Для многих потенциальных клиентов этот пункт ключевой. Близость к производству, транспортным узлам и магистралям играют большую роль в развитии и функционировании бизнеса. Но не всегда удаленность от чего-либо – это негативный фактор. К примеру, если клиент планирует открывать производство в неоживленном месте и ищет складское помещение в непосредственной близости, удаленность сыграет положительную роль.
  • год постройки и особенности конструкции склада.Сюда включают архитектурные особенности, планировочные решения, материал стен, полов, кровли и фундамента. От качества этих конструкций напрямую зависит цена помещения в целом. Сюда можно включить и высоту потолков – с её помощью можно высчитать коэффициент максимальной загрузки склада.
  • подъездные пути.Склад может быть в идеальном состоянии, но если подъезд транспорта к нему ограничен или вовсе невозможен, это становится проблемой. Здесь потребуется сооружать или реконструировать подъездные пути за свой счет, что автоматически повышает стоимость склада, либо оценивать как есть. Соответственно, это приведет к снижению цены.
  • коэффициент плотности застройки.Это отношение площади склада к размеру земельного участка, на котором он построен. Для коммунально-складской зоны он равен 0,6. Таким образом, оптимальный вариант – это тот, при котором склад занимает 60% площади участка. Стоит помнить, что превышение этого показателя плохо отражается на эффективности работы склада, соответственно, и на его оценке.
  • техническая оснащенность.Это наличие различных погрузочно-разгрузочных механизмов и складской техники. Обращают внимание не только на наличие, но и на её состояние. Этот критерий оценки напрямую влияет на эффективность работы склада.
  • коммуникации.Это электричество, водопровод, отопление и выделенные мощности по ним. Все это влияет на микроклимат в помещении и способность поддерживать заданный температурный режим.
  • система охраны и сигнализации.Современное оборудование повышает надежность складских помещений, но требует средств для установки и обслуживания.

На законодательном уровне классификация для оценки складов не унифицирована, но многие используют определенное разделение типов помещений. Это четыре категории от А (современные здания с оптоволоконными коммуникациями, системой безопасности и т. д.) до D (подвалы и неотапливаемые ангары). Соответственно, стоимость и цена аренды склада будет полностью зависеть от присвоенной ему категории.

На оценку стоимости склада может влиять ряд других факторов и данных, которые индивидуальны для того или иного помещения. Это могут быть обременения или запреты для определенных территорий, наличие офисных помещений, интегрированных со складом и многое другое. Поэтому оценка – это комплексное мероприятие, где учитываются все нюансы и конкретные особенности склада. При её проведении следует учитывать и временные рамки процедуры – может понадобиться от двух до пяти дней.

Получите бесплатную консультацию

Документы, необходимые для оценки

В зависимости от цели оценки могут потребоваться различные пакеты документов – всё зависит от каждого конкретного случая. Точную информацию и список необходимых бумаг предоставит компания, которая будет заниматься оценкой. Но можно дать примерный перечень, на который можно ориентироваться:

  • любой правоустанавливающий документ – договор аренды, купли-продажи, долевого участия и т. д.;
  • правоподтверждающий документ – сейчас это выписка из ЕГРН;
  • техническая документация – это техпаспорт объекта или поэтажный план в совокупности с экспликацией;
  • кадастровый паспорт участка;
  • реквизиты и контакты клиента, который заказывает оценку; если заказчиком выступает физическое лицо, то потребуется паспорт.

Это приблизительный список, который может дополняться множеством пунктов. К примеру, если помещение под залогом, то нужны документы, подтверждающие залоговые обязательства.

После того, как нужные документы собраны и переданы в оценочную организацию, специалисты приступают к работе. Итогом оценки является отчет, который прошивают, скрепляют печатью. Также в нем должна стоять подпись оценщика и генерального директора оценочной фирмы. Документ соответствует ФСО (федеральным стандартам оценки) и содержит в себе следующие разделы:

  • задание на оценку;
  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание и характеристики объекта оценки;
  • анализ рынка объекта, описание факторов, которые влияют на итоговую стоимость;
  • анализ и предложения по наиболее рациональному использованию;
  • описание подходов и процесса оценки, которые подкрепляются расчетами;
  • выведение итоговой стоимости.

После получения отчета, клиент может использовать его для любых сделок – начиная от купли-продажи, до передачи в залог для получения кредита.

Оценка склада – сложный процесс, требующий знания нюансов процедуры. Обращаясь к профессионалам, Вы получаете квалифицированную помощь, а также экономите свое время и бюджет.

Наша компания оказывает услуги по оценке складов. Специалисты нашей компании проконсультируют по всем интересующим Вас вопросам, окажут помощь в сборе необходимой документации и проведут оценку Вашего складского помещения.

Эксперты компании MAXARD

 Григорий Морозенко

Григорий Морозенко, Ведущий специалист департамента оценки

12 лет опыта

Задайте вопрос Григорию

Компания MAXARD аккредитована в сфере оценки

СБЕРБАНК
ДЕЛЬТАКРЕДИТ
МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК

Что это дает вам?

Это дает право выполнения работ по оценке залогового имущества юридических - сегмент микро, средний бизнес, и физических лиц

Сертификаты

Остались вопросы?

Задайте их сейчас и получите ответ от ведущего юриста
в течение 5 минут!

 

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах от ст. м. Новые Черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 28-806-48

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-18:00 Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию
Подписаться
Вы будете получать подборку полезных статей от ведущих юридических консультантов компании Maxard

Написать директору