Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Стремительное развитие рыночных отношений в стране запустило популяризацию гостиничного бизнеса. Конкуренция в нише росла с каждым годом. Появилась необходимость в оценке стоимости гостиничной недвижимости уже на этапах планирования, возведения и эксплуатации, и по сегодняшний день спрос на услугу оценивания не снижается.

Гостиница представляет собой вид недвижимости. Она выступает в виде земельного участка, сооружения и в то же время оказывает спектр параллельных услуг в виде ресторанов, клубов, магазинов.

Объекты гостиничного бизнеса делятся на классы по месторасположению, качеству и уровню обслуживания.

  • Центральные гостиницы от трех до пяти звезд, вместимостью до тысячи мест. Расположены, как правило, в центральных районах городов, в которых проживает свыше миллиона людей, вблизи развитой инфраструктуры, бизнес-центров и аэропортов.
  • Небольшие гостиницы до трех звезд. В таких гостиницах существуют меленькие, недорогие номера без отдельного санузла. В гостинице может функционировать ресторан и конференц-зал.
  • Автомагистральные гостиницы, обслуживают водителей и путешественников. Располагаются вдоль трасс, отличаются относительной дешевизной и низким уровнем сервиса.
  • Гостиницы сезонного характера, расположенные в курортных зонах, в горах или на берегу моря.

В гостиничном бизнесе доход складывается за счет качества основных и дополнительных услуг, уровня комфортности, профессионализма персонала. Клиенты оплачивают каждую прожитую ночь. При определении дохода гостиницы, в счет идет сумма за год, поскольку цена на услуги варьируется в зависимости от сезона. В то же время способность земли приносить прибыль не учитывается в доходе гостиницы.

Совокупность многочисленных факторов делает оценку гостиниц сложным и трудоемким процессом, и справиться с ним могут только опытные оценщики.

Оценка гостиниц осуществляется в следующих случаях:

  • при купле-продаже здания;
  • для определения возможной суммы ущерба и оформления страховки;
  • при сдаче в аренду;
  • для постановки на балансовый учет или при внесении в уставный фонд;
  • для привлечения инвесторов;
  • при сдаче гостиницы как объекта недвижимости в качестве залога за кредит;
  • при оспаривании кадастровой стоимости для снижения налогов;
  • при решении имущественных споров;
  • для принятия решения о сносе здания.

Оценка деятельности гостиницы осуществляется с помощью трех классических подходов:

  • доходный. Этот подход основывается на использовании методов дисконтированного дохода и капитализации доходов. С помощью первого метода производится расчет прибыли, которую может принести гостиница. Второй метод показывает, какую сумму принесла гостиница в максимально прибыльный период.
  • сравнительный. С помощью сравнительного подхода оценивается существующая рыночная ситуация, определяется средняя ценовая категория. Подход основывается на сравнении гостиницы с конкурентами, недавно проданными на рынке.
  • затратный. В рамках подхода подсчитываются затраты, совершенные с момента планирования гостиницы, заканчивая ее обустройством и рекламным продвижением.

Для получения более точного результата использования одного подхода недостаточно, поэтому специалисты-оценщики применяют все три. Полученные результаты складываются, затем выводится итоговая сумма.

Этапы оценки гостиницы

  • Первый этап – сбор первичной информации. На первом этапе проводится подробное описание всех помещений гостиницы: номеров, офисов, комнат персонала, производственных помещений, лифтов, кухни, бойлерной и других помещений. В описание включается общее состояние сооружения: внешний вид, состояние крыши, стен, канализационной и водопроводной системы. Большое значение имеет состояние прилегающих земель: сада, парковки.
  • Второй этап – сбор и анализ финансовых данных. Важную роль играет прогнозирование возможных доходов и расходов. При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям. В счет берутся такие статьи, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной. Аналогичный подход используется для расходов. Основным источником дохода гостиницы являются клиенты. В этом случае на основе анализа данных за прошлые периоды для гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.
  • Третий этап – сбор всех полученных данных, выявление оценки гостиницы, оформление отчета.

Факторы, влияющие на стоимость гостиниц

Цена гостиницы может варьироваться в зависимости от следующих факторов:

  • Территориальное положение гостиницы. Если рядом со зданием находится большое количество интересных для туристов мест, стоимость недвижимости повышается. Наличие в шаговой доступности достопримечательностей, пляжа, развлекательных и торговых комплексов поднимают стоимость в разы.
  • Состояние номеров. Будь это апартаменты VIP-класса или номер-эконом, дизайн и отделка помещения будет играть важную роль. Если клиент будет удовлетворен, он вернется снова и приведет с собой новых клиентов.
  • Качество услуг. В любой гостинице сервис является основополагающим показателем уровня. Наличие охраняемой парковки, конференц-залов, фитнес-залов, ресторанов, салонов красоты, спа – все это напрямую влияет на конечную стоимость гостиничного комплекса. Также большую роль играет оценка персонала гостиницы. Высококвалифицированные кадры также поднимают стоимость.
  • Бренд. Согласно простой закономерности, чем популярнее гостиница, тем в большую сумму она оценивается.
  • Влияние сезона на объем гостей.
  • Историческая ценность здания – возможна ли реконструкция, сохранено ли архитектурное решение.

Документы для оценки гостиницы

Проведение процедуры оценивания требует первоначального сбора всех необходимых документов. В зависимости от цели оценивания пакет может меняться. Для оценки необходимо предоставить:

  • паспортные данные заказчика;
  • статьи расходов и доходов;
  • правоустанавливающие документы на здание;
  • технический паспорт;
  • документ, устанавливающий право собственности на участок;
  • кадастровый паспорт на участок или договор аренды;
  • перечень ценных бумаг, активов и неимущественных прав;
  • бухгалтерские отчеты за 3 года.

При осуществлении оценки гостиницы у специалистов необходимо помнить, что это комплексное мероприятие. Оно требует индивидуального подхода и значительного опыта. Доверяя процедуру оценки нашим специалистам, Вы получаете авторитетное экспертное заключение о рентабельности и инвестиционной привлекательности Вашего объекта.

Эксперты компании MAXARD

 Звиади Пурцхванидзе

Антон Жук, Директор по развитию

14 лет опыта

Задайте вопрос Антону
 Лусине Саруханян

Лусине Саруханян, Руководитель юридического департамента

12 лет опыта

Задайте вопрос Лусине
 Григорий Морозенко

Григорий Морозенко, Ведущий специалист департамента оценки

12 лет опыта

Задайте вопрос Григорию

Компания MAXARD аккредитована в сфере оценки

СБЕРБАНК
ДЕЛЬТАКРЕДИТ
МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК

Что это дает вам?

Это дает право выполнения работ по оценке залогового имущества юридических - сегмент микро, средний бизнес, и физических лиц

Сертификаты

Остались вопросы?

Задайте их сейчас и получите ответ от ведущего юриста
в течение 5 минут!

 

Похожие услуги:

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах от ст. м. Новые Черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-18:00 Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию