Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Стремительное развитие рыночных отношений в стране запустило популяризацию гостиничного бизнеса. Конкуренция в нише росла с каждым годом. Появилась необходимость в оценке стоимости гостиничной недвижимости уже на этапах планирования, возведения и эксплуатации, и по сегодняшний день спрос на услугу оценивания не снижается.

Гостиница представляет собой вид недвижимости. Она выступает в виде земельного участка, сооружения и в то же время оказывает спектр параллельных услуг в виде ресторанов, клубов, магазинов.

Объекты гостиничного бизнеса делятся на классы по месторасположению, качеству и уровню обслуживания.

  • Центральные гостиницы от трех до пяти звезд, вместимостью до тысячи мест. Расположены, как правило, в центральных районах городов, в которых проживает свыше миллиона людей, вблизи развитой инфраструктуры, бизнес-центров и аэропортов.
  • Небольшие гостиницы до трех звезд. В таких гостиницах существуют меленькие, недорогие номера без отдельного санузла. В гостинице может функционировать ресторан и конференц-зал.
  • Автомагистральные гостиницы, обслуживают водителей и путешественников. Располагаются вдоль трасс, отличаются относительной дешевизной и низким уровнем сервиса.
  • Гостиницы сезонного характера, расположенные в курортных зонах, в горах или на берегу моря.

В гостиничном бизнесе доход складывается за счет качества основных и дополнительных услуг, уровня комфортности, профессионализма персонала. Клиенты оплачивают каждую прожитую ночь. При определении дохода гостиницы, в счет идет сумма за год, поскольку цена на услуги варьируется в зависимости от сезона. В то же время способность земли приносить прибыль не учитывается в доходе гостиницы.

Совокупность многочисленных факторов делает оценку гостиниц сложным и трудоемким процессом, и справиться с ним могут только опытные оценщики.

Оценка гостиниц осуществляется в следующих случаях:

  • при купле-продаже здания;
  • для определения возможной суммы ущерба и оформления страховки;
  • при сдаче в аренду;
  • для постановки на балансовый учет или при внесении в уставный фонд;
  • для привлечения инвесторов;
  • при сдаче гостиницы как объекта недвижимости в качестве залога за кредит;
  • при оспаривании кадастровой стоимости для снижения налогов;
  • при решении имущественных споров;
  • для принятия решения о сносе здания.

Оценка деятельности гостиницы осуществляется с помощью трех классических подходов:

  • доходный. Этот подход основывается на использовании методов дисконтированного дохода и капитализации доходов. С помощью первого метода производится расчет прибыли, которую может принести гостиница. Второй метод показывает, какую сумму принесла гостиница в максимально прибыльный период.
  • сравнительный. С помощью сравнительного подхода оценивается существующая рыночная ситуация, определяется средняя ценовая категория. Подход основывается на сравнении гостиницы с конкурентами, недавно проданными на рынке.
  • затратный. В рамках подхода подсчитываются затраты, совершенные с момента планирования гостиницы, заканчивая ее обустройством и рекламным продвижением.

Для получения более точного результата использования одного подхода недостаточно, поэтому специалисты-оценщики применяют все три. Полученные результаты складываются, затем выводится итоговая сумма.

Этапы оценки гостиницы

  • Первый этап – сбор первичной информации. На первом этапе проводится подробное описание всех помещений гостиницы: номеров, офисов, комнат персонала, производственных помещений, лифтов, кухни, бойлерной и других помещений. В описание включается общее состояние сооружения: внешний вид, состояние крыши, стен, канализационной и водопроводной системы. Большое значение имеет состояние прилегающих земель: сада, парковки.
  • Второй этап – сбор и анализ финансовых данных. Важную роль играет прогнозирование возможных доходов и расходов. При прогнозировании доходов валовой оборот дается с разбивкой по отдельным статьям. В счет берутся такие статьи, как поступления от сдачи в аренду номеров, банкетных и конференц-залов, продажи еды и алкогольных напитков, телефонных услуг, прачечной. Аналогичный подход используется для расходов. Основным источником дохода гостиницы являются клиенты. В этом случае на основе анализа данных за прошлые периоды для гостиницы устанавливается средний размер поступлений за сутки.
  • Третий этап – сбор всех полученных данных, выявление оценки гостиницы, оформление отчета.

Факторы, влияющие на стоимость гостиниц

Цена гостиницы может варьироваться в зависимости от следующих факторов:

  • Территориальное положение гостиницы. Если рядом со зданием находится большое количество интересных для туристов мест, стоимость недвижимости повышается. Наличие в шаговой доступности достопримечательностей, пляжа, развлекательных и торговых комплексов поднимают стоимость в разы.
  • Состояние номеров. Будь это апартаменты VIP-класса или номер-эконом, дизайн и отделка помещения будет играть важную роль. Если клиент будет удовлетворен, он вернется снова и приведет с собой новых клиентов.
  • Качество услуг. В любой гостинице сервис является основополагающим показателем уровня. Наличие охраняемой парковки, конференц-залов, фитнес-залов, ресторанов, салонов красоты, спа – все это напрямую влияет на конечную стоимость гостиничного комплекса. Также большую роль играет оценка персонала гостиницы. Высококвалифицированные кадры также поднимают стоимость.
  • Бренд. Согласно простой закономерности, чем популярнее гостиница, тем в большую сумму она оценивается.
  • Влияние сезона на объем гостей.
  • Историческая ценность здания – возможна ли реконструкция, сохранено ли архитектурное решение.

Документы для оценки гостиницы

Проведение процедуры оценивания требует первоначального сбора всех необходимых документов. В зависимости от цели оценивания пакет может меняться. Для оценки необходимо предоставить:

  • паспортные данные заказчика;
  • статьи расходов и доходов;
  • правоустанавливающие документы на здание;
  • технический паспорт;
  • документ, устанавливающий право собственности на участок;
  • кадастровый паспорт на участок или договор аренды;
  • перечень ценных бумаг, активов и неимущественных прав;
  • бухгалтерские отчеты за 3 года.

При осуществлении оценки гостиницы у специалистов необходимо помнить, что это комплексное мероприятие. Оно требует индивидуального подхода и значительного опыта. Доверяя процедуру оценки нашим специалистам, Вы получаете авторитетное экспертное заключение о рентабельности и инвестиционной привлекательности Вашего объекта.

Эксперты компании MAXARD

 Григорий Морозенко

Григорий Морозенко, Ведущий специалист департамента оценки

12 лет опыта

Задайте вопрос Григорию
Екатерина Артемчук

Екатерина Артемчук, Ведущий специалист департамента оценки

8 лет опыта

Задайте вопрос Екатерине

Компания MAXARD аккредитована в сфере оценки

СБЕРБАНК
ДЕЛЬТАКРЕДИТ
МЕТАЛЛИНВЕСТБАНК

Что это дает вам?

Это дает право выполнения работ по оценке залогового имущества юридических - сегмент микро, средний бизнес, и физических лиц

Сертификаты

Остались вопросы?

Задайте их сейчас и получите ответ от ведущего юриста
в течение 5 минут!

 

Похожие услуги:

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах от ст. м. Новые Черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-18:00 Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию