Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Каждый участок, находящийся на территории Российской Федерации, имеет вид разрешенного строительства, согласно которому собственник в праве использовать свой земельный участок только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. От вида разрешенного использования напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки сможете на ней построить.

Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации":

«Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.»

На какие категории делятся земли?

 

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, все земли делятся на следующие категории:

    • сельскохозяйственные. Сюда входят пашни, сенокосы, виноградники, а также здания, сооружения, дороги, комплексы, которые используются для перевозки и первичной обработки продукции;
    • земли населенных пунктов. Эти земельные участки находятся в границах поселений и предназначены для жилой застройки;
    • промышленные и иного специального назначения. Эта категория предназначена для таких сфер деятельности, как транспорт, энергетика, связь, космонавтика, оборона и т. д.;
    • охраняемые территории и объекты. Эти территории полностью контролирует государство в связи с природной, культурно-исторической или научной ценностью участка;
    • земли лесного фонда. К ним можно отнести территории, покрытые лесами, или участки, где планируется их восстановление;
    • земли водного фонда. Этот вид представлен водными объектами и гидротехническими сооружениями;
    • земли запаса. Принадлежат государству. Их эксплуатация допускается только после перевода в другую категорию, который должен быть юридически зарегистрирован и обоснован.

Согласно ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимается главой местной администрации. Исключением могут быть случаи изменения на другой вид разрешенного использования, если такое изменение предусматривает жилищное строительство, а также некоторые другие ситуации, регулируемые Градостроительным кодексом.

Зачем может потребоваться изменение ВРИ в Москве?

Одна из самых первостепенных причин, по которой актуально изменение ВРИ – отсутствие возможности использовать земельный участок в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием.

В качестве примера можно привести следующие ситуации:

Зачем может потребоваться изменение ВРИ в Москве
  • Земельный участок имеет ВРИ сельскохозяйственного назначения, и его хотят использовать под строительство жилого дома. Участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.
  • При продаже земельного участка изменение вида разрешенного использования может повысить стоимость объекта в несколько раз. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка СНТ (садовое некоммерческое товарищество) ниже стоимости участка ИЖС (участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов).
  • Смена вида разрешенного использования земельного участка может происходить частично: в таком случае в него добавляются дополнительные способы использования.
  • Благодаря смене вида разрешенного использования имущества наблюдается значительное изменение налоговых выплат собственником объекта, что позволяет экономить затраты на налоги. В зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка допускается установление дифференцированных налоговых ставок.

Однако стоит отметить, что одного желания для смены ВРИ недостаточно. Необходимо учесть все ограничения и запреты законодательства.

Помимо уплаты штрафа, необходимо устранить все нарушения. Построенные сооружения и здания могут подлежать сносу, если будут признаны самостроем.

Какие документы необходимы для перевода земель?

 
  • паспорт заявителя. Если заявителя представляет уполномоченное лицо, требуется доверенность и разрешение собственника земли. В доверенности должны быть точно указаны полномочия представителя. Кроме того, к ней необходимо приложить копию паспорта;
  • заявление на смену ВРИ земельного участка с обоснованием причины;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • юридическим лицам необходима выписка из ЕГРИП и учредительные документы для подтверждения полномочий исполнительного органа.

Чтобы ускорить процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка, можно также подготовить:

 
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
  • схему расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), которая позволит определить местоположение и расположение соседних земельных участков;
  • копии документов государственного кадастра недвижимости на землю (т.е. формы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
  • копии документов на здания, строения и сооружения, которые имеются на земельном участке (при наличии таковых);
  • утвержденный проект планировки территорий, в чьих границах находится земельный участок;
  • выписки из ПЗЗ и других градостроительных документов.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Порядок изменения ВРИ

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

  • Проведение землемерных работ на участке, если они не были проведены ранее. Эти процедуры определяют границы участка, его площадь, расположение относительно других, описывают объекты недвижимости, присваивают кадастровый номер.
  • Подготовка пакета документов, список которых приведен выше.
  • Написание заявления и подача его с документами для рассмотрения в органы исполнительной власти.
  • Получение ответа от уполномоченного органа власти.
  • В случае положительного решения нужно передать документы в Государственный реестр для внесения изменений по данному участку.
 

Срок рассмотрения заявления на муниципальном уровне составляет два месяца. Если участок в ведении субъекта РФ, то рассматривать его могут до трех месяцев.

Причины отказа

 

Отрицательный ответ по изменению категории может быть получен из-за нескольких причин:

  • Федеральный закон устанавливает прямой запрет на смену категории земельного участка;
  • Федеральный закон требует проведения экологической экспертизы, и она оказывается отрицательной;
  • изменение категории перевода противоречит целевому назначению участка;
  • недостаточное обоснование причины перевода.

Как действовать в случае отказа?

 

В некоторых случаях причиной отказа может стать нехватка какого-либо документа или неправильное его оформление. Поэтому в первую очередь необходимо узнать точную причину отрицательного решения – она будет указана в отказных документах. Если есть возможность, необходимо исправить все выявленные недочеты и направить повторное заявление.

Если заявитель не согласен с указанной причиной отказа, он имеет право оспорить решение через суд. Для этого нужно:

  • получить отказной акт;
  • составить исковое заявления о признании этого акта незаконным и направить его в суд, приложив все необходимые документы, которые могут повлиять на решение по делу;
  • прибыть в назначенное время для рассмотрения дела;
  • если суд удовлетворяет иск, получить копию судебного решения;
  • написать еще одно заявление об изменении категории земельного участка, приложив к нему решение суда.

Сбор и составление документов, взаимодействие с государственными органами отнимают много времени и требуют определенного уровня подготовки и опыта взаимодействия с этими учреждениями. Наша организация ускорит и облегчит изменение вида разрешенного использования земли.

Компания Maxard оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:

 
  • правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное правовое сопровождение приведения ВРИ ЗУ в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков ;

Больше информации о процедуре изменения вида разрешенного использования земельного участка — в нашем блоге

Остались вопросы?

Задайте их сейчас и получите ответ от ведущего юриста
в течение 5 минут!

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах от ст. м. Новые Черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-18:00 Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию