Если вы являетесь собственником объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на муниципальном земельном участке, вам необходимо оформить право на его аренду.
Для местных органов власти имеет значение размер земельных участков, которые они предоставляют в аренду собственникам объектов недвижимости. Как правило, заявителей интересует большая площадь участка, чем та, которую им готовы согласовать органы власти. И именно чрезмерная площадь земли или уже сформированного под ОКС земельного участка может стать причиной отказа в оформлении прав на землю.
Какие нормы регулируют право пользования землей под ОКС?
В правовом плане у вас, как у собственника недвижимости, сохраняется право пользования расположенным под ней земельным участком, на что указывают нормы статьи 271 и 552 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 35 Земельного кодекса РФ.
До 1 марта 2015 года предоставление земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости регулировалось статьей 36 Земельного кодекса РФ с учетом статьи 33 указанного кодекса (нормы отвода). В настоящее время нормы данных статей утратили силу.
Что будет, если не оформлять право пользования землей?
Казалось бы, вам было бы проще бесплатно пользоваться необходимой площадью участка без заключения договора аренды, если так вышло, что вам отказывают в согласовании необходимых параметров. Однако использование участка без оформления прав на землю в установленном порядке чревато административными санкциями по статье 7.1 КоАП РФ, которая трактует такое поведение как самовольное занятие участка. Санкции за данное правонарушение весьма существенны, о чем более подробно можно почитать в статье о рисках, связанных с отсутствием прав на землю.
Что включает процедура согласования предоставления земли?
Если для сформированных под объектами недвижимости земельных участков вам достаточно обратиться с заявлением об их предоставлении в долгосрочную аренду, то для несформированных земельных участков или для участков, границы которых требуют уточнения, потребуется прохождение процедуры согласования предоставления земельного участка.
В рамках этой процедуры проводится:
- утверждение схемы расположения земельного участка (координат его границ);
- межевание и внесение сведений об участке (его границах) в государственный кадастр недвижимости.
► Имейте в виду, что при наличии в заявлении согласия на утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка, уполномоченный орган вправе утвердить иной вариант границ испрашиваемого участка, в том числе предполагающий уменьшение его по площади (ч.12 ст.39.15 ЗК РФ). ◄
Как определяются предельные размеры земельного участка?
Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельного участка определяются:
- территориальной зоной, в которой он расположен;
- установленным видом разрешенного использования, сведения о котором содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующей территории.
Однако предельные размеры земельных участков в Москве, в том числе их площадь, не устанавливаются для всех территориальных зон, на что указывает п.3.4.1 ПЗЗ г. Москвы. Это вносит еще большую неопределенность в вопросе соразмерности участка, который город в лице Департамента городского имущества (ДГИ) готов согласовать под объектом недвижимости.
Что может повлиять на определение соразмерности площади земли?
Для определения соразмерности площади земельного участка большую роль играет аргументированное обоснование необходимости оформления аренды. Анализ судебной практики также однозначно подтверждает обязательность предоставления доказательств, обосновывающих площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации расположенного на его территории объекта недвижимости.
Одна из форм подобного обоснования – экспертное заключение, содержащее выводы о соразмерности земельного участка, сделанные с учетом следующих характеристик:
- категории и виды разрешенного использования земель;
- площади существующих и планируемых объектов недвижимости при условии наличия юридически значимых документов, подтверждающих будущее строительство.
► Выводы эксперта не должны иметь предположительный характер, а расчеты необходимой площади должны основываться на материалах судебного дела. ◄
Решение вопроса с оформлением прав на землю предполагает наличие специальных знаний в области земельного и градостроительного права, кадастра и картографии. Преимуществом также является наличие опыта взаимодействия с органами местной власти, в том числе умение грамотно выстраивать рабочие взаимоотношения с чиновниками.
Успешное отстаивание прав на испрашиваемый участок в суде потребует не только наличия юридического образования, но и значительной практики процессуального представительства по заявленной категории дел.
Целый отдел штатных юристов компании Maxard специализируется исключительно на земельных спорах, включая вопросы, затронутые в настоящей статье. Если вам необходимо согласовать предоставление земельного участка под вашим ОКС в аренду, вы можете обратиться к нам и получить бесплатную юридическую консультацию и коммерческое предложение о решении ваших задач нашими специалистами.