Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

+7 (499) 64-777-11

Возможно ли законно построить одно здание на нескольких участках?

Вопрос строительства недвижимости на нескольких участках особенно актуален при возведении домов малоэтажной блокированной застройки, в обиходе называемых таунхаусами. Однако при сооружении и иных объектов недвижимости решение данного вопроса бывает выгодно для собственника, в том числе и в финансовом плане.

Как известно, для того, чтобы построить объект капитального строительства на земельном участке, необходимо в установленном законом порядке оформить разрешительную документацию на строительство. Зачастую именно на данном этапе строительства у правообладателей земельных участков возникают трудности во взаимодействии с органами государственной власти.

Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо обратится к Градостроительному и Земельному кодексам РФ. Ни тот, ни другой, в свою очередь, не закрепляет прямого запрета на строительство здания одновременно на нескольких ЗУ, вместе с тем и конкретной нормы, регулирующей данную правовую ситуацию, также в данных кодексах не содержится. В частности статья 51 ГрК РФ, регулирующая порядок получения разрешения на строительство, упоминает земельный участок исключительно в единственном числе. Тем самым она указывает на невозможность получения вышеуказанного разрешения для постройки здания на нескольких участках. В целом весь Градостроительный кодекс как бы намекает на подобное правило.

Строительство на двух участках

В большинстве случаев постройка одного здания на нескольких ЗУ противоречит принятым в конкретном муниципальном образовании правилам землепользования и застройки.

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка, составляющие 3-5 м. В случае их несоблюдения в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, данный объект признается «самостроем» и подлежит сносу. Указанное обстоятельство может повлечь необходимость оформления дополнительного разрешения на отступление от установленных градостроительных регламентов.

Минэкономразвития РФ в своём Письме от 31.08.2011 г.
№ ОГ-Д23-1168
в ответ на поступившее обращение высказывает мнение о невозможности строительства здания на нескольких земельных участках, ссылаясь на ГрК РФ. Но поскольку данный орган не обладает компетенцией по официальному толкованию нормативных правовых актов, что также указывается в данном письме, такой акт носит рекомендательный характер.

Ранее действовавший Приказ № 42 от 04 февраля 2010 года «Об утверждении порядка ведения единого государственного кадастра недвижимости» того же Минэкономразвития РФ, а именно п. 73 Раздела V приложения № 1, закреплял порядок, при котором в Единый государственный реестр недвижимости вносились сведения о кадастровом номере каждого из земельных участков, на территории которых располагалось вновь возведенное здание. На данный момент упомянутый Приказ утратил силу, но все же из него следует, что Минэкономразвития РФ допускало расположение, а, следовательно, и строительство одного объекта капитального строительства на нескольких участках земли. Очевидно, это противоречит позиции, изложенной в вышеуказанном Письме Минэкономразвития от 31.08.2011 г. В действующем Приказе Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости….» присутствует аналогичный п. 26 Раздела 3.2. Буквальное толкование этого пункта предполагает размещение зданий или здания на одном или нескольких земельных участках.

Таким образом, строительство здания на нескольких смежных участках – вопрос дискуссионный и неоднозначный. При этом существует большая проблема.

Строительство на двух участках фото2

Государственные органы преимущественно отказывают в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, ссылаясь именно на ГрК РФ, ЗК РФ и Письмо Минэкономразвития. Следовательно, возникает необходимость обжаловать решения органов за их необоснованный отказ. В свою очередь судебная практика в целом сложилась положительно в пользу правообладателей ЗУ. Суды, ссылаясь на отсутствие в законодательстве прямого запрета, встают на сторону последних.

С другой стороны не обходится и без отказов в удовлетворении исковых требований, здесь уже все целиком и полностью зависит от вашей аргументации и представленной правовой позиции в суде первой и апелляционной инстанции.

Минимизировать свои шансы на неблагоприятный исход дела поможет соблюдение следующих рекомендаций.

  • Все земельные участки должны быть из одной категории земли и, согласно виду разрешённого использования, допускать возможность расположения объекта, который вы хотите возвести.
  • Участки должны иметь одного правообладателя, при этом совсем не обязательно они должны принадлежать им на праве собственности. Даже когда вы являетесь собственником одного участка, а в отношении второго заключен договор аренды, это допускается. Важно, чтобы у вас были права на возведение объектов капитального строительства в границах данных участков.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) следует оформлять в отношении каждого участка земли, что в меньшей степени будет противоречить действующему законодательству.

Правообладателям, столкнувшимся с данной проблемой, с большой вероятностью придется получать разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта в судебном порядке. Но даже в случае отказа возможно пойти другим путем. Вначале объединить участки, затем построить одно здание на одном участке, а после получения разрешения разделить участок на нужное количество.

Так как вопрос строительства здания на нескольких участках довольно спорный, для решения вопроса о возведении вашего объекта в положительном ключе требуется помощь профессионального юриста. Опытный специалист поможет разобраться в положениях земельного и градостроительного законодательства, а также предложит наиболее оптимальную стратегию решения вашей проблемы.

Компания «Максард» оказывает услуги в сфере юридической поддержки при строительстве. Наши эксперты готовы ответить на все интересующие вас вопросы и помочь добиться положительного решения в случае судебного разбирательства.

Что вы думаете об этой статье - оставьте комментарии:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах
от ст. м. Новые черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-19:00
Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию

123

 

Подписаться
Вы будете получать подборку полезных статей от ведущих юридических консультантов компании Maxard

Написать директору