Разрешение на строительство ИЖС или Уведомление?

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома долгое время было обязательным документом, который требовался для того, чтобы начать строительство. Попытка обойтись без него вела к тому, что строящееся или построенное здание рисковало получить статус «самовольной постройки», то есть незаконно возведенного сооружения – со всеми отсюда вытекающими негативными последствиями.

Однако Федеральным законом № 340-ФЗ от 3 августа 2018 в Градостроительный кодекс РФ (далее ГрК РФ) внесены серьезные изменения. В нем появилась статья 51.1, которая заменила разрешительный порядок строительства таких домов уведомительным. Теперь получение разрешения на строительство ИЖС не нужно. Достаточно известить органы власти о своих планах. Для этого нужно составить документ – Уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, доставить его в соответствующий орган власти и получить отметку «Согласовано».

Что теперь называют объектом ИЖС?

Изменения законодательства коснулись и самого понятия ИЖС. Раньше могли быть долгие споры – относится ли данное здание к объектам индивидуального жилищного строительства или нет. Теперь формулировки стали куда более определенными.
Сегодня объект ИЖС, он же индивидуальный жилой дом, обладает следующими характеристиками:

• отдельно стоящее здание;
• не более трех этажей над землей;
• не выше 20 м;
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования для бытовых и иных нужд граждан в процессе их проживания;
• не предназначается для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Если строящийся объект не соответствует указанным нормам по высоте, числу этажей, назначению комнат и помещений, то он не относится к категории ИЖС, и его строительство потребует получения разрешения. В этом случае уведомлением уже не обойтись.

Куда и как подается Уведомление?

Уведомление подается в органы муниципальной, региональной или федеральной власти, ответственные в данной местности за выдачу разрешений на строительство. К примеру, в Москве это роль выполняют службы Мосгосстройнадзора.
Застройщик может подать Уведомление как документ на бумажном носителе путем:

• личного обращения в соответствующий властный орган;
• личного обращения через МФЦ;
• отправки почтового отправления с уведомлением о вручении.

Кроме того, Уведомление может быть отправлено в электронном виде через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Что должно быть указано в Уведомлении?

Форма Уведомления, подаваемого застройщиком, утверждена Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр. В нем указывается:

1. для физического лица – Ф.И.О., место жительства, паспортные данные;
2. для юридического лица – наименование, место нахождения, номер записи в ЕГРЮЛ, ИНН;
3. кадастровый номер участка, адрес или описание местоположения;
4. сведения о правах застройщика, других лиц на застраиваемый участок;
5. вид разрешенного использования земельного участка и объекта строительства (объект ИЖС или садовый дом);
6. планируемые параметры объекта: высота, число надземных этажей, площадь застройки, поэтажные площади, отступы от границ участка;
7. указание, что объект не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8. почтовый адрес и (или) электронная почта застройщика;
9. указание способа получения застройщиком Уведомления (отправка на почтовый адрес, получение лично на руки в службе «одного окна», электронной почтой).

К Уведомлению могут быть приложены и другие документы:

• доверенность, если Уведомление подается представителем заявителя;
• правоустанавливающие документы на участок (по желанию).

Предполагается, что органы управления имеют доступ к данным о правах застройщика на участок. Но если есть основания полагать обратное, то к Уведомлению надо приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие законность владения объектом (договор купли-продажи, аренды и т.п.).

Что должно быть указано в ответе административного органа?

Орган управления должен рассмотреть присланное Уведомление о начале строительства за 7 рабочих дней. Проверяется разрешенное использование участка и соответствие плана строительства параметрам ИЖС.

Результатом услуги администрации по рассмотрению Уведомления становится ответное уведомление – о соответствии (несоответствии) указанных параметров установленным и о допустимости (недопустимости) размещения объекта на участке. Возможен и вариант уведомления о возврате Уведомления без рассмотрения.

В каких случаях можно получить отказ в согласовании Уведомления?

Основанием отказа в согласовании Уведомления может быть:

• Неправильное оформление документов, предъявление их ненадлежащим лицом. В этих случаях документы возвращаются с уведомлением об их возврате без рассмотрения.
• Выявление несоответствия участка заявленному виду разрешенного использования. Например, на землях, отведенных под огородничество, капитальное строительство недопустимо.
• Выявление необходимости дополнительных согласований для строительства, если участок располагается в границах зон с особыми условиями использования территории. Например, в границах полос воздушных подходов аэродрома (требуется согласование с Росавиацией); в границах территории исторического поселения; в месте потенциального расположения памятника истории и культуры (согласование с органами Минкульта); в охранных зонах водных объектов, военных объектов, трубопроводов, ЛЭП, разрабатываемых и потенциальных месторождений и т.п.

Частые отказы администрации в согласовании Уведомления делают даже уведомительный порядок строительства сложным для самостоятельной реализации. Большую помощь в получении необходимых согласований и в оформлении Уведомления в целом могут оказать специалисты нашей компании, имеющие большой опыт налаживания рабочих контактов с разными ведомствами.

Когда Уведомление прекращает свое действие?

Действие Уведомления, как и действие разрешения на строительство дома ИЖС, ныне отмененного, длится 10 лет. За этот срок застройщик должен успеть закончить строительство дома и вновь подать уведомление в администрацию. Но это будет уже не Уведомление о планируемом строительстве, а Уведомление об окончании строительства. К нему должен прилагаться технический план дома, подготовленный кадастровым инженером.
Далее администрация в течение 7 дней проверяет соответствие построенного дома заявленным ранее параметрам. Если все в порядке, застройщик получает уведомление о соответствии, а документы на дом передаются администрацией в Росреестр для его регистрации.
Если вам нужно получить разрешение на строительство или согласовать уведомление о планируемом строительстве, наши специалисты готовы оказать юридическую помощь в сборе необходимого пакета документов и проведении необходимых согласований с уполномоченными органами. Чтобы получить бесплатную консультацию экспертов в сфере недвижимости, свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на нашем сайте.