Разрешение на строительство индивидуального жилого дома долгое время было обязательным документом, который требовался для того, чтобы начать строительство. Попытка обойтись без него вела к тому, что строящееся или построенное здание рисковало получить статус «самовольной постройки», то есть незаконно возведенного сооружения – со всеми отсюда вытекающими негативными последствиями.
Однако Федеральным законом № 340-ФЗ от 3 августа 2018 в Градостроительный кодекс РФ (далее ГрК РФ) внесены серьезные изменения. В нем появилась статья 51.1, которая заменила разрешительный порядок строительства таких домов уведомительным. Теперь получение разрешения на строительство ИЖС не нужно. Достаточно известить органы власти о своих планах. Для этого нужно составить документ – Уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, доставить его в соответствующий орган власти и получить отметку «Согласовано».
Что теперь называют объектом ИЖС?
Изменения законодательства коснулись и самого понятия ИЖС. Раньше могли быть долгие споры – относится ли данное здание к объектам индивидуального жилищного строительства или нет. Теперь формулировки стали куда более определенными.
Сегодня объект ИЖС, он же индивидуальный жилой дом, обладает следующими характеристиками:
- отдельно стоящее здание;
- не более трех этажей над землей;
- не выше 20 м;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования для бытовых и иных нужд граждан в процессе их проживания;
- не предназначается для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Если строящийся объект не соответствует указанным нормам по высоте, числу этажей, назначению комнат и помещений, то он не относится к категории ИЖС, и его строительство потребует получения разрешения. В этом случае уведомлением уже не обойтись.
Куда и как подается Уведомление?
Уведомление подается в органы муниципальной, региональной или федеральной власти, ответственные в данной местности за выдачу разрешений на строительство. К примеру, в Москве это роль выполняют службы Мосгосстройнадзора.
Застройщик может подать Уведомление как документ на бумажном носителе путем:
- личного обращения в соответствующий властный орган;
- личного обращения через МФЦ;
- отправки почтового отправления с уведомлением о вручении.
Кроме того, Уведомление может быть отправлено в электронном виде через единый портал государственных и муниципальных услуг.
Что должно быть указано в Уведомлении?
Форма Уведомления, подаваемого застройщиком, утверждена Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр. В нем указывается:
- для физического лица – Ф.И.О., место жительства, паспортные данные;
- для юридического лица – наименование, место нахождения, номер записи в ЕГРЮЛ, ИНН;
- кадастровый номер участка, адрес или описание местоположения;
- сведения о правах застройщика, других лиц на застраиваемый участок;
- вид разрешенного использования земельного участка и объекта строительства (объект ИЖС или садовый дом);
- планируемые параметры объекта: высота, число надземных этажей, площадь застройки, поэтажные площади, отступы от границ участка;
- указание, что объект не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
- почтовый адрес и (или) электронная почта застройщика;
- указание способа получения застройщиком Уведомления (отправка на почтовый адрес, получение лично на руки в службе «одного окна», электронной почтой).
К Уведомлению могут быть приложены и другие документы:
- доверенность, если Уведомление подается представителем заявителя;
- правоустанавливающие документы на участок (по желанию).
Предполагается, что органы управления имеют доступ к данным о правах застройщика на участок. Но если есть основания полагать обратное, то к Уведомлению надо приложить выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие законность владения объектом (договор купли-продажи, аренды и т.п.).
Что должно быть указано в ответе административного органа?
Орган управления должен рассмотреть присланное Уведомление о начале строительства за 7 рабочих дней. Проверяется разрешенное использование участка и соответствие плана строительства параметрам ИЖС.
Результатом услуги администрации по рассмотрению Уведомления становится ответное уведомление – о соответствии (несоответствии) указанных параметров установленным и о допустимости (недопустимости) размещения объекта на участке. Возможен и вариант уведомления о возврате Уведомления без рассмотрения.
В каких случаях можно получить отказ в согласовании Уведомления?
Основанием отказа в согласовании Уведомления может быть:
- Неправильное оформление документов, предъявление их ненадлежащим лицом. В этих случаях документы возвращаются с уведомлением об их возврате без рассмотрения.
- Выявление несоответствия участка заявленному виду разрешенного использования. Например, на землях, отведенных под огородничество, капитальное строительство недопустимо.
- Выявление необходимости дополнительных согласований для строительства, если участок располагается в границах зон с особыми условиями использования территории. Например, в границах полос воздушных подходов аэродрома (требуется согласование с Росавиацией); в границах территории исторического поселения; в месте потенциального расположения памятника истории и культуры (согласование с органами Минкульта); в охранных зонах водных объектов, военных объектов, трубопроводов, ЛЭП, разрабатываемых и потенциальных месторождений и т.п.
Частые отказы администрации в согласовании Уведомления делают даже уведомительный порядок строительства сложным для самостоятельной реализации. Большую помощь в получении необходимых согласований и в оформлении Уведомления в целом могут оказать специалисты нашей компании, имеющие большой опыт налаживания рабочих контактов с разными ведомствами.
Важно! Не требуется согласовывать уведомление при возведении вспомогательных построек, не имеющих признаков объектов капитального строительства, таких, как киоск, сарай, беседка и т.п.
Когда Уведомление прекращает свое действие?
Действие Уведомления, как и действие разрешения на строительство дома ИЖС, ныне отмененного, длится 10 лет. За этот срок застройщик должен успеть закончить строительство дома и вновь подать уведомление в администрацию. Но это будет уже не Уведомление о планируемом строительстве, а Уведомление об окончании строительства. К нему должен прилагаться технический план дома, подготовленный кадастровым инженером.
Далее администрация в течение 7 дней проверяет соответствие построенного дома заявленным ранее параметрам. Если все в порядке, застройщик получает уведомление о соответствии, а документы на дом передаются администрацией в Росреестр для его регистрации.
Если вам нужно получить разрешение на строительство или согласовать уведомление о планируемом строительстве, наши специалисты готовы оказать юридическую помощь в сборе необходимого пакета документов и проведении необходимых согласований с уполномоченными органами. Чтобы получить бесплатную консультацию экспертов в сфере недвижимости, свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на нашем сайте.