Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Изменение ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Одной из характеристик земельного участка как объекта недвижимости, является вид его разрешенного использования (ВРИ), относящийся к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Значение данного понятия полностью раскрывается в земельном и в градостроительном законодательстве.

В силу ч.2 ст.7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), использование земель осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется в зависимости от принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, с учётом зонирования территорий, призванного установить территориальные зоны и градостроительные регламенты, определяющие предельные параметры использования территории.

Действующее градостроительное законодательство предполагает, что ВРИ земельных участков могут быть основными, вспомогательными и условно-разрешенными (ч.1 ст.36 Градостроительного кодекса РФ – ГрК РФ).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Зачастую, при попытке соотнести категорию и ВРИ земельного участка, в голове у обывателя возникает настоящая путаница, усугубляемая градацией ВРИ на основные, вспомогательные и условно-разрешенные; от чего человек, незнакомый с градостроительным и земельным правом, пребывает в полном недоумении.

В действительности, всё не так сложно и запутанно, как может показаться на первый взгляд.

Для начала, достаточно уяснить, что понятия «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» соотносятся друг с другом как общее с частным; по своему содержанию, первое понятие заметно шире.

Следом, важно понять, что земельные участки в рамках одной и той же категории (целевого назначения) могут иметь различные ВРИ.

По-настоящему же структурное осознание градостроительного деления земельных участков по видам использования приходит после понимания того, что различные ВРИ конкретного участка могут быть отнесены к основным, к вспомогательным или к условно-разрешенным.

В настоящее время, Приказом №540 Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г., перечень ВРИ земельных участков сведён в единый Классификатор, содержащий наименование, описание и кодовое (числовое) обозначение ВРИ. Разрешенное использование земли, установленное до дня утверждения Классификатора ВРИ земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору (ч.11 ст.34 №171-ФЗ от 23.06.2014г.).

Таким образом, с одной стороны, ранее присвоенные ВРИ земельных участков (до утверждения Классификатора) не требуют от их правообладателей изменять ВРИ в порядке установления соответствия с Классификатором, но с другой стороны, на практике, зачастую вынуждают прибегать к этому из-за неясности в толковании уже, по сути, устаревших, но всё ещё продолжающих действовать ВРИ, что создает дополнительные трудности для владельцев земельных участков, в том числе:

  • при проверках уполномоченных органов по вопросам соблюдения земельного законодательства;
  • при надлежащем определении кадастровой стоимости земельного участка, имеющей значение при исчислении земельного налога и размера арендных платежей;
  • при определении налоговой базы объектов недвижимости, расположенных на территории участка, для целей исчисления налога на имущество организаций и физических лиц;
  • при оформлении разрешительной документации для целей строительства или реконструкции.

Опять же, в зависимости от территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, указанные в Классификаторе ВРИ могут выступать в качестве основных, вспомогательных, а также условно-разрешенных.

Любой ВРИ из предусмотренных зонированием территории видов выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. При этом, согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ, основные и вспомогательные ВРИ земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (данное правило не относится к правообладателям из числа органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий). Предоставление разрешения на условно-разрешенный ВРИ земельного участка предполагает наличие дополнительных согласований, в том числе предусматривает обязательное проведение публичных слушаний или общественных обсуждений, на которых заинтересованные лица имеют возможность выразить свои возражения, что создаёт дополнительные риски для правообладателя участка при смене его ВРИ.

Пожалуй, одним из важнейших обязательств при владении земельным участком является его использование в строгом соответствии с установленным ВРИ. Так, например, собственник земли, предоставленной для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) не вправе размещать на своей территории здание торгового центра или автосервис, предварительно не изменив соответствующим образом ВРИ земельного участка, а при необходимости и территориальную зону, если существующая, в принципе, не предполагает размещение подобных объектов в пределах её территории.

Узнать установленный ВРИ земельного участка можно, обратившись к сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в порядке, например, направления запроса о предоставлении выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Для того, чтобы правообладателю получить более полную информацию о допустимых параметрах использования земельного участка (например, для целей того же строительства), в соответствии с которыми участок может быть освоен, следует обратиться к документу градостроительного зонирования ­­­– правилам землепользования и застройки соответствующей территории. Второй вариант – заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), содержащий сведения, в том числе, и о предельных параметрах строительства, об основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах, об ограничениях использования земельного участка, о границах зон с особыми условиями использования территории, а также прочие полезные для правообладателя сведения.

Первоначально, приступая к освоению земельного участка, следует убедиться, что установленное разрешенное использование земли соответствует Вашим планам по её развитию, поскольку, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа:

  • на граждан — от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 руб. и от 10 тыс. руб. до 20 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена);
  • на должностных лиц — от 1 до 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб. и от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена);
  • на юридических лиц — от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб. и от 100 тыс. руб. до 200 тыс. руб. (если кадастровая стоимость не определена).

Успешное решение задач, связанных с установлением или с изменением ВРИ земельных участков требует от исполнителя наличия как специальных знаний, так и навыков по их грамотному применению на практике. Деловой подход специалистов нашей компании и многолетний опыт взаимодействия с уполномоченными органами власти способствует оперативному и предсказуемому исходу при разрешении подобных вопросов в интересах клиента.

Помните: надежность компании, которой Вы доверяете вопросы по смене ВРИ, определяется, в первую очередь, компетенцией её специалистов.

Компания Maxard окажет Вам полную правовую поддержку в вопросе изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Что вы думаете об этой статье - оставьте комментарии:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах
от ст. м. Новые черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-19:00
Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию

123