Юридические и оценочные услуги.
Консалтинг.

Неустойка по ДДУ

Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

 

О том, как считать неустойку, читайте здесь

 

Например, если квартира  стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.

Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч,  – решает конкретный суд.

Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

  • В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
  • В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.

  • Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
  • Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

  • Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
  • Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
  • Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
  • Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

  • Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
  • Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
  • Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

  • Возможность получить всю сумму неустойки.
  • Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
  • Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
  • Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
  • Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
  • Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
  • Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

  • Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
  • Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
  • Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.
  • Нет 100% гарантии, что неустойку не уменьшат. Арбитражные суды редко, но принимают решения со снижением неустойки (решение АС Тверской области от 16.08.2017 года по делу А66-9192/2017, решение АС города Москвы от 16.08.2017 года по делу А40-73256/2017). Хотя вероятность и процент снижения ниже, чем в судах общей юрисдикции.
  • Есть риски: деньги от застройщика поступают на «чужой» счет – на счет юридического лица. Если дольщика обманут, придется долго ждать свои деньги.
  • Нужно платить госпошлину. Чтобы посчитать точную сумму, воспользуйтесь этим Калькулятором.

По шагам: как подать иск в суд общей юрисдикции + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в суд общей юрисдикции:

  • Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
  • Выбираем суд, в котором выше шансы взыскать полную неустойку. Для этого изучаем практику судов по России. Можно выбрать любой суд общей юрисдикции, – для этого достаточно сделать временную регистрацию в нужном населенном пункте. Условие о подсудности споров с застройщиком по ДДУ определенному суду недействительно.
  • Составляем исковое заявление по правилам ст. 131 ГПК, прилагаем нужные документы (ст. 132 ГПК РФ) и доказательства.
  • Подаем иск в районный суд через канцелярию суда или направляем по почте с описью вложения.
Что учесть:

  1. Если неустойка меньше 50 000 руб., обратитесь в мировой суд.
  2. Иск предъявляется к застройщику, с каким бы лицом не был заключен договор ДДУ. Если сомневаетесь, кто застройщик, посмотрите в разрешении на строительство.
  3. Не привязывайтесь к территории: выберите суд, в котором присуждают хорошую неустойку.
  4. Приложите ходатайство о наложении обеспечительных мер.
  5. Не рекомендуем обращаться в суд по месту регистрации застройщика. Там много исков к одному застройщику, и неустойку будут «резать».

По шагам: как подать иск в арбитражный суд + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд:

  • Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
  • Передаем право требования неустойки по договору цессии (ст. 382 ГК РФ) юридическому лицу или ИП. Договор уступки заключается письменно, а если акт приема-передачи не подписан, подлежит гос. регистрации (ст. 4, ст. 17 № 214-ФЗ).
  • Уведомляем застройщика о переуступке прав.
  • Оплачиваем госпошлину
  • Составляем исковое заявление по правилам ст. 125 АПК РФ и подаем месту нахождения застройщика (ст. 35 АПК) лично или по почте.
Что учесть:
Получать согласие от застройщика на уступку права требования не нужно, но в ДДУ могут быть предусмотрены штрафы или запрет. Эти пункты можно оспорить.

  • Выбирая, кому передать право требования, будьте осторожны. Лучше обратитесь к родственнику-предпринимателю или в компанию, которой доверяете.
  • Цена уступки обычно не больше 10–40% от неустойки. Определитесь, хотите получить деньги сразу или процент от полученной неустойки после того, как суд вынесет решение. Только потом заключайте договор. Помните, если договоритесь о проценте, а деньги с застройщика взыскать не получится, цессионарий вам ничего не должен.
  • Изучите пункты о порядке и сроках расчетов в договоре цессии, прежде чем подписать. Оптимально, если в договоре о прописано:
  • Если в ДДУ есть третейская оговорка, юридическое лицо (или ИП) должно обратиться за неустойкой в третейский суд или оспорить этот пункт в судебном порядке.

Где выше шансы на успех

Практика показывает, что при обращении в арбитражный суд, выше шансы взыскать неустойку в максимальном объеме.

Что вы думаете об этой статье - оставьте комментарии:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Контакты компании MAXARD

Офис находится в 2-х минутах
от ст. м. Новые черемушки

Адрес:

Москва, ул. Профсоюзная 56, 15 этаж, 4 офис

Позвоните нам:

+7 (499) 64-777-11

Время работы:

Понедельник - пятница: 09:00-19:00
Суббота: 10.00-18.00

Получить бесплатную консультацию

123